Yeni nesil emlak bulma sitesi Emlakjet’ten ilk yarı analizi

TÜİK’in bugün açıkladığı verilere göre, yaz döneminin ve Ramazan’ın etkileri Haziran ayı konut satışlarında keskin olarak hissedildi. Türkiye genelinde satışlar bir önceki yılın Haziran ayına göre % 8,1 oranında azaldı. Yılın ilk yarısında ise büyüme ivmesi korundu. Ocak-Haziran’ı içeren dönemde konut satışları % 3 artışla 654.363 oldu.

Yeni nesil emlak bulma sitesi Emlakjet.com Genel Müdürü Gizem Moral Kunter, Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) bugün açıklanan verilerini değerlendirdi.

İpotekli 6 ayda % 22 arttı ama asıl senetli ödemelere dikkat edilmeli

İpotekli satış adedinin Haziran’da bir önceki yılın aynı ayına göre % 3,2 oranında azalarak 35.210 olduğunu ve satışlar içindeki payını % 36,1’e taşıdığını belirten Gizem Moral Kunter, “Bu oran, geçen yılın Haziran ayında % 34,3’tü. Yine geçen yılın ilk 6 ayına baktığımızda ipotekli satışın geçen yılki 201.084 adetten bu yıl 245.375 adede ulaşarak % 22’lik bir artış gösterdiğini görüyoruz. GYODER’in Haziran verilerini hatırlarsak, burada dikkat etmemiz gereken konu aslında senetli satışlardaki yükseliş. Yeni konut satışlarında % 48 ile son bir yılın en yüksek banka kredisi kullanımının gerçekleştiği Şubat’ta, aynı zamanda % 6,5 ile son 16 ayın en hızlı stok erimesi yaşandı. Haziran’da ise firmaların kendi finansmanıyla sübvanse edilen kampanyaların artışıyla satışlarda senet kullanımı, % 52 ile son 6 aylık ortalamasının üzerine çıktı. Bu dönemde stok erimesi de % 2,7 ile son 6 aylık ortalama değerin altında seyretti. Bu verilere baktığımızda görüyoruz ki, stoğun erime hızının artması düşük banka faiziyle kredi kullanımının artması ile parallellik gösteriyor. Senetli satışın giderek artmasının ise risk yönünde bir alarm verdiğini söyleyebiliriz. Senetli satış, firmanın özsermaye gücü yerinde olduğu sürece yerinde bir ödeme aracı olabilir ancak burada konut alıcılarının firmaların güvenirliklerini, kapasitelerini, daha önce tamamladığı projeleri çok yakından analiz etmeleri gerekiyor” diye konuştu.

Yaz döneminde ikinci el konuta ilgi bekliyoruz

Verilere göre Türkiye genelinde ilk defa satılan konut sayısı bir önceki yılın aynı ayına göre % 7,9 azalarak 45.433 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk satışın payı % 46,6 oldu. İkinci el konut satışları ise bir önceki yılın aynı ayına göre % 8,2 azalarak 52.146 oldu. 6 aylık analize bakıldığında ise sıfır konut % 1 artışla 296.223 adet olurken, ikinci el konut % 5 artışla 358.140 adede taşındı.

Kunter, “Yaz döneminde yüksek sezon olan Eylül’e girilmeden, yeni proje lansmanları başlamadan özellikle ikinci el konutta fiyat rekabetine tanık olabiliriz. Burada alıcıların yine pazarlık gücü bir miktar daha yüksek olacak” dedi.

Yabancıya satışın dinamosu yaz ve KDV istisnası

Mart’ta yabancıya konut satışındaki azalma oranının iki haneli rakamlardan % 1,1’e kadar düştüğünü, ardından Nisan’da % 2,7 ve Mayıs’ta % 10 ile yükseliş trendine girdiğini hatırlatan Kunter, “Haziran ayında bu artış oranı % 24,8’e kadar yükselerek satış adedi 1.926’ya ulaştı. Bu yükselişte yabancılara yönelik satışlarda KDV indiriminin başlamasının yanı sıra yaz dönemi de etkili. Öte yandan siyasi gündem nedeniyle artış oranı geçen yıllara kıyasla limitli” değerlendirmesinde bulundu.

Haziran ayında Suudi Arabistan vatandaşlarının Türkiye’den 612 konut satın alarak ilk sıraya oturduğunu gösteren TÜİK verilerine göre Bursa ve Aydın’ın, yabancıların İstanbul ve Antalya’dan sonra en çok konut satın aldığı iki şehir olarak dikkat çektiğini belirten Kunter, “Emlakjet verilerine göre Aydın, Didim ve Kuşadası ilçelerinin turizm potansiyeli ile Bursa ise İstanbul’a ulaşımının kolaylığı ve markalı konuttaki büyüme potansiyelinin yanı sıra Yalova tarafındaki bakir arsalarıyla Arap yatırımcıların gözdesi. Eğer vatandaşlık verilmesi için 1 milyon dolarlık konut edinme şartı daha düşük fiyata düşürülürse, yabancıya satıştaki ivme hızlanacaktır” diye konuştu.

İlk 6 ayda İstanbul’da en çok bu ilçeleri araştırdık

Gizem Moral Kunter, satılık daire aramasının % 70, kiralık daire aramasının ise % 30 oranında olduğunu gösteren Emlakjet’in ilk 6 aylık verilerine göre, bu dönemde İstanbul’da satılık ve kiralık dairede en çok aranan 5 ilçenin sırayla Beylikdüzü-Esenyurt, Bahçelievler, Pendik, Ümraniye ve Kadıköy olduğunu kaydetti. Kunter, “İstanbul’da en çok bu 5 ilçenin aranmasının nedeni metro, metrobüs ve Marmaray hatlarının yaygınlaşması ve merkeze göre daha makul fiyatlar. Düşük metrekare değerine sahip olan konutlarda kira geri dönüş süresi de kısa. Örneğin Beylikdüzü ve Esenyurt, 17 yıl ile en kısa konut amortisman süresine sahip” değerlendirmesini yaptı.

İstanbul’dan sonra en çok İzmir’de yaşamak istiyoruz

Emlakjet’in ilk 6 aylık verilerinde en çok aranan şehir sıralaması ise İstanbul, İzmir, Ankara, Aydın ve Antalya. İzmir, İstanbul’dan sonra en çok arama yapılan ve yaşanılmak istenen şehir olma özelliğini koruyor. TÜİK verilerine göre 2016’da 16.129 kişi İzmir’e taşındı. İzmir böylece en yüksek göçü İstanbul’dan almış oldu. Bununla birlikte son 6 ayda, orta ve üst düzey yöneticiler arasında İzmir’in popülaritesinin yükseldiği de belirtiliyor. Bu gelişmede yapımı devam eden İstanbul-İzmir otoyolunun İzmir’in ulaşımını daha da kolaylaştırmasının etkili olduğunu kaydeden Kunter, “Tren ve metro olanaklarıyla İzmir´in şehir merkezinden çevre bölgelerine ulaşımın kolaylaşması, İstanbul’a göre daha sakin bir şehir olması, İzmir’de İstanbul’a göre fiyat olarak daha ulaşılabilir konutların yer alması da diğer nedenler arasında” dedi.

İlk yarıda yine 300 bin TL altında ev aradık

Emlakjet’in ilk 6 aylık verilerine göre, Türkiye’de ev arayanların % 81’inin, İstanbul’da ise % 67’sinin, 300 bin TL ve altında fiyatta ev aradığına işaret eden Kunter, “Özellikle İstanbul’daki fiyatlar bu seviyenin üzerinde. Faizlerin düşmesi bugün konut talebini doğrudan etkileyen önemli bir faktör. Ancak fiyat, gerçekten konut ihtiyacı olan orta gelir grubu için hala çok önemli. Bu yıl daha çok alıcı piyasasının etkin olduğu bir yıldayız. Dolayısıyla alıcıya ulaşmanın yolu, ilanlarda da uygun fiyat cazibesini korumaktan geçiyor” diye konuştu.

Temkinli piyasa son çeyreğe kilitlendi

Nisan referandumu sonrası Ramazan ve yaz döneminin arka arkaya gelmesiyle birlikte sektöre arada kalan 1 ayın yeterli gelmediğini, bu nedenle referandum sonrası satışta hızın tam anlamıyla beklendiği gibi yakalanamadığını anlatan Kunter, sözlerini şöyle tamamladı: “Temkinli piyasanın gözünün son çeyrekte olduğunu söyleyebiliriz. KDV indiriminin Eylül sonuna kadar uzatılması, Eylül’e sektörün hızlı bir şekilde giriş yapacağının önemli bir göstergesi. Geçen yıl yılın tamamında 13 yasal düzenlemeyi gündemine alan hükümet, bu yıl sadece 6 ay içinde 20 düzenleme hakkında çalışma yaptı. Sektörün kamu-özel sektörün diyaloğunda ve işbirliğinde ilerlemesini bir katma değer olarak görüyoruz.

Öte yandan kredi kullanımındaki 1 yıllık kümülatif büyüme, Mayıs’ta % 19,5 oldu ve 178.7 milyar TL’lik kredi kullanıldı. Bunlar hala önümüzde gidecek yol olduğunu gösteriyor. Bununla birlikte Haziran’da konut kredisi faizinde mevduat faizindeki artıştan dolayı bir miktar yukarı yönlü hareket oldu. Örneğin Ocak’tan bu yana aylık konut kredisi faizini % 0.88 ile sürdüren Ziraat Bankası, Haziran’da ilk çıkışını % 0,98 ile yaptı. Faizlerin düşük seyretmesi, ekonomik ve siyasi istikrara bağlı, bunu zaman içinde göreceğiz. “