2017’de gayrimenkul yatırımcısının beklentileri neler?

Urban Land Institute (ULI) ve PwC tarafından hazırlanan Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2017 Raporu’nu değerlendiren Omurga Portföy Yatırım Direktörü İlhami Akkum, Körfez’den gelen ve yüksek getiri bekleyen bireysel yatırımcıların İstanbul’u tercih edebileceğine işaret etti. Akkum, “Darbe girişimi sonrası hükümetin sektöre daha fazla destek vermesi olasılığının yüksek olduğu düşünen yatırımcı Türkiye’yi avantajlı konuma getirecek” dedi.

Raporda genel olarak uluslararası kurumsal yatırımların kısa vadede azalacağı öngörülürken, Körfez ülkelerinden gelen ve yüksek getiri bekleyen bireysel yatırımcıların İstanbul’u tercih edebileceğine işaret ediliyor. İstanbul’la ilgili değerlendirmelerde: Güçlü bankacılık sektörünün Türkiye’nin bir avantajı olduğu; darbe girişimi sonrası hükümetin sektöre daha fazla destek vermesi olasılığının yüksekliği; ülkenin benzer bir pazar olan Rusya’dan farklı olarak gayrimenkulde yurt dışına bağımlı olmayan, oldukça likit bir iç talebe sahip olması ve bunun bu dönemde sorunun büyümesine engel olacağı; genç nüfus yapısı, hızla gelişen orta sınıf ve dolayısı ile iş hayatına dahil olan genç profesyonellerin etkisi ile tüketim harcamasına dayalı bir gelişmenin bu dönemde de beklenebileceği hususlarına yer veriliyor.

Raporu değerlendiren Akkum, önümüzdeki dönemde sektörün nasıl bir dönüşüm geçireceği ile ilgili öngörülerini şöyle sıraladı:

1. İlgi sürecek, risk duyarlılığı artacak

Yatırımcının gayrimenkule olan ilgisi devam edecek; ancak risk duyarlılığı artacak. Enflasyon nedeniyle Türk Lirası ve döviz mevduatın verim cazibesini yitirmesi, gayrimenkulü gerek değer artışı, gerekse düzenli getiri sağlaması açısından vazgeçilmez kılıyor. Her durumda yalnızca güvenilir şirketlerin, şehir merkezi projelerindeki, doğru fiyatlanmış ürünlerine talep olacaktır. Kişisel yatırımcı ise ticari gayrimenkulden ziyade, konuta yönelecek; riskini projeler ve/veya ilçelere dağıtacaktır. Ticari gayrimenkul de profesyonel yatırımcıların çalışma alanı olacak. Gayrimenkul yatırım fonları bu çerçevede etkinliklerini arttıracak, ticari gayrimenkule yatırım yapmak isteyen küçük yatırımcıya güvenli seçenekler sunulacak. Sayıları artacak olan gayrimenkul portföy yönetim şirketleri ve portföy yönetim şirketleri piyasanın öne çıkan paydaşları olacaklar.

2. Genel bir düşüş eğilimi bekliyoruz

Genel bir düşüş eğilimi beklenmelidir: Daha düşük kiralar, daha düşük fiyatlar, daha düşük talep, daha az alan veya hacim ihtiyacı… Banka kredilerinin temini güçleşecek; mevduatın kronikleşmiş kısa vadesi nedeniyle bankalarca alınan vade uyumsuzluğu riski artacak, bu da kredi maliyetlerine olumsuz olarak yansıyacaktır. Sermaye piyasalarına doğru artacak yönelim, SPK’nın piyasadaki gelişmeleri daha aktif olarak takip etmesine neden olacak.

Makul getirili, sıra dışı ve/veya yeni ürün ve sektörler ile metropol dışı şehirlerin rağbet görmesi beklenmelidir. Öte yandan yatırımcının lojistik dağıtım merkezlerine, yaşlı bakım evlerine, öğrenci yurtlarına ilgisi artacak.

3. Paylaşımlı ofisler yaygınlaşacak

Paylaşım ekonomisinin yaygınlaşması, genel ekonomik daralmayla hızlanacak; işyeri kullanımları buna göre biçimlenecek. Genel kullanıma açık, donanımlı ofis çözümleri giderek daha çok rağbet görecek. Blok halinde ölçekli büro talebi azalırken, meskenlerde çalışan şirketler komşu ve belediye baskısından kaçıp makul fiyatlanmış işyerlerine taşınacaklar.

4. Yatırımcı daha seçici olacak

Yatırımcılar çok daha seçici olacak; herkesin olmak istediği en gözde, ya da herkesin her gün gittiği günlük alışveriş merkezlerine yönelecekler. Arada kalan orta boy / vasat merkezler klasik kiracılarının dışındaki unsurlardan, örneğin eğitim, spor, ortak kullanım ofisi vb, destek almak üzere biçim ve içerik değiştirecek.

Şehir içinde kalan sanayi tesislerinin, imar durumları ilgili belediyesince geliştirilene kadar veri merkezi veya self-servis depolama gibi amaçlarla kullanılması söz konusu olacak. Lojistik dağıtım merkezlerinin, öngörülebilir getirileri çerçevesinde, ilgi odağı olması beklenmelidir.

Yaşamak, üretmek, eğitim almak, spor yapmak, eğlenmek gibi faaliyetler de bir dönüşüm geçiriyor. Bu uğraşları kapsayan, olabildiğince birbirine yakın, iç içe mekanlar sunabilen karma çözümler öne çıkacak. Her dönemde olduğu gibi, bu dönemde de en güçlü, en büyük veya en hızlı yerine değişime en çok ayak uyduran paydaşların rekabetçi olması, daha da önemlisi hayatta kalması söz konusu olacak.