Piyasanın yeni gerçekleri gayrimenkul pazarını şekillendiriyor

Urban Land Institute (ULI) ve PwC’nin uluslararası yatırımcıların Avrupa gayrimenkul sektörü yatırım kararlarına ışık tutan araştırması Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2017 Raporu’nun sonuçları İstanbul’da yapılan toplantı ile kamuoyuyla paylaşıldı.

İngiltere’nin Avrupa Birliği’nden çıkma yönündeki kararı Avrupa gayrimenkul piyasasındaki dengeleri değiştirirken pek çok pazar için yeni bir fırsat yarattı. Yatırımcılar, geliştiriciler, kredi verenler, aracılar ve danışmanlardan oluşan, uluslararası düzeyde 800’den fazla gayrimenkul profesyonelinin görüşlerine dayanarak hazırlanan Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2017 Raporu’na göre Alman şehirleri “güvenilir liman” arayışındaki gayrimenkul sektörü için 2017 yılında Avrupa’daki en çok tercih edilen gayrimenkul yatırımı ve geliştirme bölgeleri olacak.

Avrupa Birliği referandumu sonrasında yatırım tercihleri açısından Almanya İngiltere’yi geride bıraktı. Londra Eylül 2016’nın sonuna kadar 12 ay boyunca 31 milyar euro’luk sermaye girişine sahip olarak Avrupa’nın en önemli küresel sermaye merkezi olmaya devam ederken, yatırım ve geliştirme potansiyeli açısından Gelişen Trendler Avrupa şehir sıralamalarında 11. sıradan (2016) 27. sıraya (2017) geriledi.

İstanbul’da kısa vadede kurumsal yatırımlar azalacak
BREXIT’in yatırımcıların Londra tercihlerinde yarattığı etkinin benzeri, araştırmanın yapıldığı dönemde darbe girişimi etkilerinin henüz çok sıcak olması nedeniyle İstanbul için de kendisini gösterdiği görülüyor: İstanbul kısa vadede yatırımcılar için öncelikli tercih olmaktan çıktı. Raporda genel olarak uluslararası kurumsal yatırımların kısa vadede azalacağı öngörülürken Ortadoğu’dan gelen ve yüksek getiri bekleyen bireysel yatırımcıların İstanbul’u tercih edebileceğine işaret ediliyor. Raporda İstanbul’la ilgili değerlendirmelerde: güçlü bankacılık sektörünün Türkiye’nin bir avantajı olduğu; darbe girişimi sonrası hükümetin sektöre daha fazla destek vermesi olasılığının yüksekliği; ülkenin benzer bir pazar olan Rusya’dan farklı olarak gayrimenkulde yurt dışına bağımlı olmayan, oldukça likit bir iç talebe sahip olması ve bunun bu dönemde sorunun büyümesine engel olacağı; genç nüfus yapısı, hızla gelişen orta sınıf ve dolayısı ile iş hayatına dahil olan genç profesyonellerin etkisi ile tüketim harcamasına dayalı bir gelişmenin bu dönemde de beklenebileceği hususlarına yer veriliyor.

Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2016 Rapor sonuçlarının açıklandığı toplantıda, sektörel gelişmeleri ve 2016 yılına dair beklentileri yorumlayan PwC Türkiye Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu rapor sonuçlarının ülkemiz gayrimenkul sektörü ile ilişkisini de şu sözlerle değerlendirdi:

“Bu raporla bir kez daha gördük ki rapor katılımcıları ‘gerçekten’ içinde bulundukları durumdan bakarak bir sonraki yılı değerlendiriyorlar. Raporun anket ve mülakat dönemi tam BREXIT ve ülkemizin yaşadığı darbe girişimi dönemine rastladığından Londra ve İstanbul birlikte listenin sonlarına kaldılar. Öte yandan raporun tümünde yer alan değerlendirmeler 2017’nin Avrupa genelinde çok da ‘keyifli’ bir yıl olmayacağının altını çiziyor. Siyasi belirsizlikler ekonomik sonuçlara, ekonomik sonuçlar da yatırımcıların/geliştiricilerin tercihlerine doğrudan etki yapıyor. Hep belirttiğim gibi, Türkiye gibi gelişmekte olan gayrimenkul pazarları kalıcı, uzun dönemli, gerçek gayrimenkul yatırımlarını ancak dünya ekonomisinin yükseliş dönemlerinde çekebilir. Avrupa ve dünyada geçmiş dönemlerdeki ekonomik dalgalanmalarda olduğu gibi, içinde bulunduğumuz dönemde de tercihler ‘güvenli limanlarda’ kalmak yönünde olmak zorunda rasyonel düşünüldüğünde: İlk 5’te 4 Alman kentinin yer alması bunun en iyi göstergesi. Dolayısı ile demografik, coğrafik ve ekonomik verileri ile potansiyeli her zaman yüksek olan ülkemiz gayrimenkul sektörünün böyle “zor” dönemlerde biraz daha temkinli ve iyi analiz edilmiş kararlarla geçmesi ve yatırımcı/geliştiricilere kalıcı, evrensel, rasyonel adımlarla ‘güven’ aşılaması tüm dünyanın içinden geçtiği bu “olağanüstü” dönem için hayati önemde.”

ULI Türkiye Başkanı Ayşe Hasol Erktin ise raporda öne çıkan veriler hakkında şunları söyledi: “Bu yılki rapor, dünya emlak piyasalarındaki belirsizliğe işaret ediyor. Rapor, yanıtlardan çok yeni sorularla ortaya çıkıyor. İlk kez %89 gibi bir oranda katılımcı, politik belirsizlikleri en önemli endişe olarak belirtiyor. Popülüzmden kaynaklanan bu belirsizliğin ne yazık ki orta vadede de devam edeceğini düşünüyorlar. Bu da gayrimenkul yatırımcılarını Alman kentleri gibi “güvenli liman”lara itiyor. Uluslararası yatırımcılar, yatırım yapacakları kentleri seçerken fiziksel ve sosyal altyapı, yaşam kalitesi, nüfusun çeşitliliği, yerel idarelerin ileri görüşlülüğü ve sürdürülebilirlik gibi konuları önemsiyorlar. Göç ve terörizm de endişe duydukları konular arasında yer alıyor.

Öte yandan, gerek teknolojide gerekse yeni kuşakların yaşam tarzlarındaki değişim, gayrimenkulün bir ‘ürün’ olmaktansa, bir ‘hizmet’ olarak yaratıcı yaklaşımlarla ele alınmasını gündeme getiriyor. Paylaşım ekonomisiyle birlikte, geçici ofisler, yurtlar gibi alternatif yatırımlar, geleneksel gayrimenkul anlayışının dışında, hem yenilikçilik hem de işletmeciliği ön plana alıyor.

Değişen dünyada ‘geleneksel’ yatırımlar, ‘alternatif’ gayrimenkul yatırımlarına oranla daha riskli olarak algılanmaya başladı. 2017’de yatırımcılar kazançlarının azalacağını düşünüyorlar.”

Avrupa’daki belirsizlik yatırımcıyı riskten uzak, güvenli limanlara yönlendiriyor
Araştırmaya katılanların %89’u siyasi istikrarsızlığı 2017 yılı için en üst sıradaki endişeleri olarak gösterdi. Uluslararası siyasi istikrarsızlığın tahmin edildiği gibi gelecek yılda önemli zorlukları beraberinde getireceği düşünülürken; Fransa, Almanya ve Hollanda’daki yaklaşan seçimlerle birlikte göç ve terörle ile ilgili endişeler de bu belirsizliği daha da artırıyor. Araştırmaya katılanların %46’sı göç krizinin gelecek yıl daha da kötüye gideceğine inanırken, katılımcılar terörü yatırımcı güvenine karşı önemli bir tehdit olarak gördüklerini belirtti. Katılımcıların üçte ikisi Avrupa’daki siyasi belirsizliğin gelecek 3 – 5 yıl içerisinde daha da kötüleşeceğini öngörüyor.

Kısa ve uzun vadedeki jeopolitik risklerle birlikte ekonomik büyüme potansiyellerine vurgu yapan rapor aynı zamanda Avrupalı gayrimenkul liderlerinin çözüm bulmakta zorlandığı daha önemli etkilere de dikkat çekiyor.

Belirsizlik sektörün güven düzeyini etkilemedi

Avrupa’da gözlemlenen yüksek orandaki belirsizlik ve değişimlere rağmen katılımcıların işlerinin öngörüleriyle ilgili olarak geçen seneye kıyasla kendilerine sadece biraz daha az güvendikleri görülüyor. Katılımcıların yarısından biraz daha azı 2017 yılında güven, kârlılık veya çalışan sayısıyla ilgili bir değişiklik beklemiyor. Ayrıca, raporda sermaye akışlarının güçlü olmaya devam edeceği ve yatırımcıların diğer varlık sınıflarındaki etkili risk/getiri beklentilerine kıyasla getiri açısından Avrupa gayrimenkulüne değer vermeye devam edeceği belirtiliyor.

Sektör açısından raporda alternatif gayrimenkul sektörlerine yatırım yapılmasına ilişkin zorluklara rağmen sektörlerin en iyi getirilerinden bazılarını sunacağı tahmin ediliyor ve popülerliğinin arttığı söyleniyor. Kentleşme ve değişen tüketici alışkanlıkları otel, öğrenci yurtları, yaşlı ve engelli bakımevleri gibi alternatiflere zemin hazırladı. 2017 yılındaki yatırım öngörüleri açısından en üst sıradaki 10 sektörden sekizi konut gayrimenkulüne yöneliyor. Bu da geleneksel ofis ve alışveriş merkezlerinin en riskli varlıklar olarak sınıflandırılmasına sebep oluyor.

2017 için Avrupa’da En İyi Yatırım Pazarları

Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2017 Raporu’na göre 2016 yılı için Avrupa’daki en iyi beş gayrimenkul pazarının aşağıdaki şehirler olacağı öngörülüyor:

1. Berlin– Almanya’nın başkenti yatırım, geliştirme, kira tahminleri ve sermaye büyümesinden oluşan dört anket kategorisinin hepsinde ilk sırada yer aldı. Berlin küresel ilgi gören, büyük ve oldukça kolay paraya çevrilebilen bir gayrimenkul pazarı haline geldi. Real Capital Analytics şirketinin verilerine göre 2016 yılının ilk altı ayında Berlin’e yapılan 3,9 milyar euroluk yatırım da bunu kanıtlıyor. Yüksek fiyatlara rağmen ofis ve konut pazarları güçlü büyüme potansiyelleri sayesinde hâlâ gelişmeye devam ediyor.

2. Hamburg – İki yıldır ikinci sıradaki yerini koruyan Hamburg bu başarısını yerel yönetimin ulaşıma ve yeni, kaliteli kentsel bölgelerle birlikte şehir limanının gelişimine yaptığı büyük yatırıma borçlu. Hamburg’un üretim, medya, fen bilimleri ve bilgi teknolojilerini içinde barındıran kapsamlı ekonomisi ve yaşanabilirliği de şehrin itibarını destekliyor. Geçen yıldan beri %4’lük kiralama artışı Hamburg’un ofis pazarında neden popüler olduğunu açıklıyor. Buna ek olarak, asıl varlıklara yönelik %3,75’lik getirinin de pahalı olmasına rağmen Hamburg’un rakibi Münih’e kıyasla daha ucuz olduğu görülüyor.

3. Frankfurt – Yatırımcılar 11. sıradan üçüncü sıraya yükselen Frankfurt konusunda oldukça iyimserler. Frankfurt BREXİT sonrası hâkim olan belirsizliğe rağmen sadece istikrarlı pazar olarak görülmekle kalmıyor, aynı zamanda birçok yatırımcı tarafından şirketini Londra’dan taşıyan bankacılar için de uygun bir ofis merkezi olduğu düşünülüyor. Ancak Almanya hâlihazırda birçok bankanın bulunduğu bir yer olduğu için kapsamlı bankacılık faaliyetlerinin Frankfurt’a taşınmasına yönelik olası sonuçlar konusundaki sorular hala varlığını sürdürüyor.

4. Dublin – Sadece bir sıra aşağı düşerek dördüncü sırada yer almasına rağmen Dublin’in yine de BREXİT’’in sonucundan yararlandığı söylenebilir. Özel sermaye yatırımcılarından birinin tahminine göre Dublin, İngiltere’den finansal hizmetlerin merkezlerini alamasa da destek hizmetleri merkezi olarak pazarda büyük bir etki yaratacak. Konut pazarındaki devam etmekte olan ekonomik büyüme, doğrudan yabancı yatırım ve yüksek talep Dublin’in 2017 tahminleri açısından önemli rol oynuyor.

5. Münih– Almanya’nın neredeyse tamamen baskın geldiği ilk beşi Münih tamamlıyor. Yatırımcılar Münih’i kalıcı bir şekilde güvenli olacak bir yer olarak görüyor. Bu da riskten kaçınmaya çalışılan bir ortamda değerli bir özellik haline geliyor. Ankete katılanlara göre Münih gibi şehirlerde gayrimenkul satın almak yatırımcıların yatırımlarının genel güvenliği konusunda endişelenmeden daha fazla risk alabilmelerini sağlıyor. Münih’te 14 yıl içerisinde boş gayrimenkul oranı en düşük %4,8 olarak görülürken, satın alınacak varlık bulmak oldukça zor ve şehir Avrupa’daki en pahalı pazarlardan biri olmaya devam ediyor.

EDİTÖRE NOTLAR

Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa
Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa, Urban Land Institute (ULI) ve PricewaterhouseCoopers (PwC) işbirliğiyle 2003’ten bu yana her yıl yayımlanan bir rapordur. Raporda; Avrupa’daki gayrimenkul yatırımı ve geliştirme trendleri, gayrimenkul finans ve sermaye pazarları ile birlikte emlak sektörüne ve coğrafi bölgelere göre trendler yer almaktadır. Yatırımcılar, geliştiriciler, kredi verenler, aracılar ve danışmanlardan oluşan, uluslararası tanınmış 800’den fazla gayrimenkul profesyonelinin görüşlerine dayalıdır.