Site aidatlarında yeni gelişme

Apartman ve site aidatlarındaki yüksek artışından kaynaklanan tartışmalar sürüyor. Uzmanlar bu konuda bakanlığın düzenlemesinin olumlu bir hava estirdiği görüşünde. Yüksek site aidatları konusunda bakanlık düzenlemesinden umutlu olduklarını dile getiren uzmanlar ve hukukçular, haksız yere yapılan aidat artışlarına karşı kat maliklerinin itiraz hakkı bulunduğunu belirtiyor.

Tüketici Konfederasyonu (TÜKONFED) Başkanı Aydın Ağaoğlu, apartman ve site aidatlarının geçmişte kira bedelinin yaklaşık yüzde 10’u ile 20’si arasında belirlendiğini söyledi.

Son yıllarda çok sayıda bağımsız bölümü olan binlerce dairelik sitelerin yönetiminin bir kısım çevrelerce rant kapısı olarak görüldüğünü dile getiren Ağaoğlu, “Hatta bazı müteahhit firmalar, kendilerine ait yönetim şirketleri kurarak, yaptıkları projelerdeki sitelere 10 yıllığına kendi sahip oldukları şirketi yönetici olarak atayabiliyorlar. O yönetimin değişmesi ise 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, kat maliklerinin yüzde 80’inin onayını gerektiriyor. Bu birlikteliği sağlayabilmek neredeyse imkansız. Çünkü 500, 1000, 2000 bağımsız bölümü, kat maliki bulunan sitelerde toplantılar kırk ile altmış, yetmiş kişi arasında yapılıyor” dedi.

“Bakanlığın duyurusunun ardından sitelerde aidatlar hemen geri çekildi”

Yönetim şirketlerinin denetlenmesiyle ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığında “Konut Politikaları ve Tesis Yönetimi Hizmetleri Şube Müdürlüğü” oluşturduğunu anımsatan Ağaoğlu, Bakanlığın bu düzenlemesine ilişkin duyurusunun ardından sitelerde aidatların hemen geri çekildiğini ifade etti.

Kat maliklerinin site aidatlarına yapacakları itirazlar için mahkemeye başvurmaları gerektiğini ancak dava süreci uzun sürdüğü için mağduriyet oluştuğunu anlatan Ağaoğlu, bir tesis yönetim şirketi tarafından yönetilen sitelerde artık, kat maliklerinin şikayetlerini mahkemeye değil de Bakanlığın Konut Politikaları ve Tesis Yönetimi Hizmetleri Şube Müdürlüğüne yapabileceğine dikkati çekti.

Bakanlığın yaptığı düzenleme için “Esen rüzgar yetti” ifadesini kullanan Ağaoğlu, şöyle konuştu:

“Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığında kurulan bu birim, mahkemeye gitmek yerine Bakanlığa şikayette bulunan kat maliklerinin başvurularını süratle inceleyecek, varsa bir usulsüzlük ve yolsuzluk, bunu tespit edecek. Kat maliklerinin kendi aralarından seçtiği yönetim değil de bir tesis yönetim şirketi tarafından yönetilen sitelerde, Bakanlığa başvurulduğu takdirde Bakanlık süratle incelemesini yapar, durumu aydınlığa kavuşturabilir. Oysa geçmişten bugüne kadar kat malikleri toplantısına katılan malik, orada gördüğü aykırılıkları, fahiş harcamaları itiraz ederek zapta geçirir, tutanağı yazdırır daha sonra da bir ay zarfında mahkemeye başvururdu.

Ne var ki mahkemelerin yargılama, inceleme, bilirkişi tahkikatı, istinaf süreci bir yıldan daha uzun bir zamana yayıldığı için dava konusu yapılan genel kurulun yenisi yapılıyor, ertesi yıl yeni genel kurul yapıldığı için dava da konusuz kalıyordu. Yani dava yoluyla uygulamada sonuç alınması mümkün gözükmüyordu. Şimdi ise Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının yaptığı düzenleme olumlu bir rüzgar estirdi, apartman ve site yöneticileri biraz derlenip toplandılar. Bakanlık bu düzenlemeyle kat maliklerin içinden seçilen yönetimlerin değil, profesyonel şirketler tarafından yönetilen sitelerden, apartmanlardan gelecek başvuruları inceleyecek. Bu ayrıntının da bilinmesi gerekir.”

Ağaoğlu, kat maliklerine şu önerilerde bulundu:

“Kat malikleri mutlaka apartman ve site kat malikleri genel kurul toplantılarına iştirak etmeliler. Orada geçmiş yıl bütçesini incelemeli, gelecek yıl için hazırlanan tahmini harcama kalemleri de ayrıntılı olarak gözden geçirmeli, varsa itirazları bunu divan tutanağına yazdırmalıdırlar. Şayet orayı yöneten bir profesyonel tesis yönetici şirket ise Bakanlığa başvurabilir, değilse Sulh Hukuk Mahkemesine bir ay zarfında dava açabilirler.”

Ağaoğlu, sitelerde gider olarak yöneticiler, denetim kurulu üyeleri ve yönetim kurulu üyelerine huzur hakkı yazılmayacağını, Kat Mülkiyet Kanunu’na göre sadece yöneticinin “genel giderlerden” muaf olabileceğini, bunun dışında yöneticinin herhangi bir ücret alamayacağını da dile getirdi.

“Bina içinden yönetici bulmak çok zorlaştı”

Apartman Site Yöneticileri ve Sakinleri Derneği (ASİYED), Emlak ve Kiracı Sorunları Derneği (EMLAKDER) ve Tüketici Başvuru Merkezi’nin genel başkanlıklarını yapan avukat İbrahim Güllü de konut ve kira artışlarına paralel olarak apartman site aidatlarında da artışlar yaşandığını, neredeyse kiralarla yarışan aidatlar görüldüğünü, bazı bölgelerde asgari ücreti bulan aidatların söz konusu olduğunu söyledi.

Aidatların artması ile binalardaki kiracılar, mülk sahipleri ve yöneticiler arasında gerilim yaşanmaya başlandığını aktaran Güllü, aidatları artan kiracılar ve ev sahiplerinin yöneticilere tepki gösterdiğini, ödeme güçlüğü çeken apartman ve site sakinlerinin toplu eylem ve gösteriler ile yöneticileri protesto etmeye başladığını, zaman zaman şiddet olaylarının da yaşandığını ifade etti.

Yüksek aidatlar nedeniyle birçok kişinin artık bina ve sitelerde yönetici olmayı tercih etmediğini belirten Güllü, “İnsanlarımız sıkıntılarını yöneticiye yönlendirmekteler. Yöneticiler kat malikleri ve kiracılar ile sürekli uğraşmak zorunda kaldıklarından bina içinden yönetici bulmak çok zorlaştı. Esasen kimse komşusunu icraya vermek istemiyor. Bu nedenle sektörde profesyonel yönetim hizmetleri gelişmektedir. Kendi içinde yönetici seçmeyen ya da seçmek istemeyen binalar artık profesyonel yöneticiye yönelmektedir. Tabii ki her hizmetin bir bedeli olması gerekir. Dışarıdan yönetimin aidata etkisi olmakla birlikte iyi bir profesyonel yönetimin getirdiği avantajlar da ortadadır. Düzenli bir site ancak düzenli bir yönetim ile olabilecektir. Bu da o binanın, sitenin ya da toplu yapının hem değerini artıran hem de yaşayan sakinlerin huzurlu olmasını sağlayan bir durumdur.” şeklinde konuştu.

Avukat Güllü, haksız yere yüksek aidatla karşılaşılması durumunda ise yapılması gerekenleri şöyle anlattı:

“Artan maliyetler nedeniyle binalarda en çok şikayet, aidatların yüksekliğinden kaynaklıdır. Aidatların sürekli artış göstermesi, bir önceki aidatla 2-3 kat artışlar kaydedilmesi bina sakinlerini kara kara düşündürmektedir. Bu kadar yüksek artışları kabul etmek mümkün değil. Bu durumda yapılması gerekenler, öncelikle kat malikleri aidatların belirlendiği kat malikleri kurulu toplantısına mutlaka katılmalılar, katılamıyorlarsa temsilci göndermelidirler. Yıllık tahmini bütçeyi iyi inceleyip gereksiz ve lüks olan gider kalemlerinin bütçeden çıkartılmasını sağlamalıdırlar. Alınan kararlarda kabul etmedikleri maddeleri mutlaka tutanağa geçirtip kararda itiraz şerhini koydurmaları gerekir. Çünkü kat malikleri kuruluna katılıp da itiraz şerhi koydurmadığımız zaman mahkemeye başvurulduğunda kararları kabul ettiği, yani itiraz koymadığı için davanın reddedilmesi ihtimali yüksektir. Bu bakımdan itirazlarını belirtip, bir ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesine kararın iptali için dava açmalıdırlar.”

“Usulüne uygun seçilmiş bir yönetim yoksa aidat borcu da yok”

Tüketici Konfederasyonu Hukuk Komisyonu Üyesi avukat Yunus Emre Çakıroğlu ise sitelerdeki fahiş artışların temel sebebinin, “site yönetimlerinin siteyi yönetmeyi bir kazanç aracı gibi görmeleri ve birtakım giderleri yüksek göstererek, bu miktarları site sakinlerinden talep etmeleri” olduğunu vurguladı.

Böyle bir durumla karşılaşan site sakinlerinin öncelikle site yönetiminin usulüne uygun seçilip seçilmediğini araştırması uyarısında bulunan Çakıroğlu, “Usulüne uygun seçilmiş bir yönetim yok ise aidat ödeme borçları olmadığını bilmeliler ve mahkemeye başvurarak yeni yönetim seçilene kadar geçici bir yönetim tayini talep etmeliler. Usulüne uygun bir site yönetimi var ise ve aidatlara zam yapılıyor ise bu durumda zammı tebliğ aldıktan sonra, eğer itirazları var ise itirazlarını sunmalı, fahiş artışın karşılığı olmadığı gerekçesiyle mahkemeye yine başvuruda bulunmalılar.” dedi.​​​​​​​