ENGİN YILDIRIM
Başarılı alışveriş merkezi için öncelikle ‘’doğru yer seçimi + doğru konseptin belirlenmesi + doğru mağaza karması ve doğru yönetim’’ şarttır.
Tabii bu başlıklar ve alt başlıklar çoğaltılabilir ama işin özü “Doğruların bir araya geldiği AVM projesi” başarılı olur. AVM yöneticileri & danışmanları başarılı AVM projesinin hayata geçirilebilmesi için projenin tasarlanma aşamasından beri işin içinde olması lazım.
AVM için düşünülen lokasyon doğru değilse sürekli farklı ve uzak bölgelerden ziyaretçi getirmeye çaba sarf etmek gerekir ki taşıma suyla değirmen dönmez. Demografik durum, bölge halkının ekonomik durumu, coğrafi durumu ve rekabet analizi doğru yapılmalıdır. Buna göre mimari tasarımın ve konseptin çizilmesi lazım.
Bir AVM&Karma Projenin başarısı için zamanlama da önemlidir. Zamanından önce AVM’yi yaparsan hem yatırımcı hem de kiracılar zorlanır, yapılan yatırımın geri dönüşü uzar, kira indirimleri, hatta free kira bedelleri bile kimi zaman kiracıların ayakta durması için yeterli olmaz. Diyelim ki bir AVM projesi başarılı olamadı. Peki şimdi ne olacak? Ne olacağı meselesi ayrı bir uzmanlık alanı. Çözüm var mı? Var tabii, ölümden başka her şeyin çaresi var ama tek başına yöneticinin yapacağı şeyler sınırlı. Öncelikle yatırımcının üzerine düşen görevler var.
Pandemi ile yeni AVM yatırımları azalsa da son yıllara kadar hala aynı bölgede, hatta aynı cadde üzerinde çok sayıda AVM yatırımları hayata geçmekteydi. Halbuki AVM’ler arasında nüfusa, ulaşıma, ekonomik şartlara vs. göre belirli kilometreler olmalı, nüfus ve ekonomi AVM alışverişi için yeterli olmalı, ulaşımı sorunsuz olmalı, yapılacak dev tesisin (AVM ile birlikte yapılacak tesislerle birlikte) her türlü alt yapısı bölgenin taşıyabileceği kapasitede olmalı.
Kapanmış , kapanmakta olan veya yeni konsept ile (Örneğin, sezon ürünlerinin satıldığı AVM iken Outlet olarak devam edecek olan) yatırımcının bazı yatırımlar yapması, değişiklikler yapması, özverilerde bulunması ve bu değişimi gerçekleştirecek sağlam bir ekip kurması lazım. Göründüğü kadar kolay iş değil, bu değişim için iyi bir kılavuz seçmek lazım. Kiracılar ve bölge halkının kafasındaki olumsuz algıyı silmek, ziyaretçi alışkanlıklarını oluşturmak uzun zaman alır. Algı yönetimi başlı başına bir iştir.
Kapanmış veya kapanmak üzere olan bir AVM’ye lansman yaparız, sonrasında kiralama için start veririz. Herkes de gelir yeniden kiralarız diye bir şey yok. Neden gelsinler? Neden AVM’nize ikinci bir şans versinler? İlkine göre ne farkınız var? Rekabet için neler yapacaksınız? Yönetim ekibiniz tecrübeli mi? Yeterli mi? Bir de yatırımcının prestiji önemli. Çünkü itibarlı ve güvenilir bir yatırımcı değilse, bölgedeki potansiyel yatırımcılar yani bayilik alacak iş adamları yatırım için o AVM’yi tercih etmiyorlar. Projesi değerli olan, başarılı olması kaçınılmaz gibi görünen ama aşırı öz güvenden ötürü projesinden beklenen verimi alamayan yatırımcılar var. Çünkü liyakat sahibi yöneticileri veya danışmanlarından çok ‘eşin dostun, güvendiği ama bu işi bilmeyen eskiden beri yanında çalışanların’ sözünü dinliyorlar. Bu şekilde bazı hayati konuları atlıyorlar.
Kapanmaya doğru giden, mağazaları boşalan AVM’nin yöneticileri sık sık değiştirilmemeli. AVM & Karma Proje genel müdürünü doğru seçmek lazım. Tercihen zorda kalan AVM’leri düze çıkarmış, hedeflenen değişimi yapabilecek ‘Kiralama&Reklam ve Pazarlama’ alanında uzman Genel Müdür ile el sıkışılmalı. Genel müdüre kendi ekibini seçme şansını vermek ve belirli yetkilerle donatmak lazım. Yönetim ekibinin ilk senesi genelde bölgeyi, AVM’yi, kiracıları tanımak ve yapacağın işlerin temelini atmakla geçer. İkinci yılda geri dönüşümleri almaya başlayabilirler. Sabırsızlıkla verilen kararla yönetim ekibinin değiştirilmesiyle birçok şeyi sil baştan yapmak zorunda kalınır. Kimsenin elinde sihirli değnek yok!
Global düşünüp, yerel hareket edilmeli. AVM’lerdeki mağaza karması ile hedef kitlenin gelir düzeyi ve beklentileri ile örtüşmeli. Rekabetin yoğun olduğu günümüzde diğer AVM’lerden farklı çekim gücü oluşturacak özellikleriniz, konseptiniz, pazarlama faaliyetleriniz var ise olumlu etkileri olacaktır. Malum özellikle büyük şehirlerdeki ilçelerde bile birden fazla AVM yer almaktadır. Birçok marka hemen her AVM’de yer aldığı, trafiğin sıkışık olduğu, insanların vakitlerinin de kısıtlı olduğu için genelde evine, işine yakın AVM’leri tercih etmektedir.
Birde pandemi koşulları nedeniyle kredi borcunu ödemekte zorluk çeken ve kredi borcunun ertelenmesini bekleyen yatırımcılar var. Pandemi sonrasında belki 5-6 AVM, belki 25-30 AVM sorunlu çıkabilir. Bu sorunlu büyük AVM’ler geçecekse bankaların eline geçecek. Yabancı AVM’yi bankaya bırakır gider. O AVM batıp da hastane, otopark veya depoya dönecek değil! Bankalarda liyakat sahibi ekipler kurarak ve danışmanlık firmalarından da destek alarak bu büyük AVM’leri en verimli şekilde işletir.
Yüz yılda bir karşılaşılan pandemi sürecinden ise güçlenerek çıkabilmek için olumlu tutumuzu korumamız, birbirimize destek olmamız, liyakat sahibi insanları işe almamız ve iyimser bir yaklaşım sergilememiz gerekiyor. Ben de içinde bulunduğumuz süreci hepimiz için hem bir sınav hem de bir fırsat olarak görüyorum. Bu günler hepimiz için “zor zamanlarda sağlam durma” sınavı. Bugüne kadar küçük büyük birçok pratik yapma fırsatımız oldu, şimdi ise elimizde uygulamak için eşsiz bir fırsat var. Eğer bu süreci doğru değerlendirirsek çıkarılacak çok fazla ders olduğunu göreceğiz. Neler geçmedi ki, bu günler de geçecek ve hep birlikte yeni normal düzenimize geçiş yapacağız ve sevdiklerimize doya doya sarılacağız.
Sonuç olarak; Marka karmanız hedef kitlenizle örtüşmeli, genel müdürünüz ve yönetim ekibi tecrübeli isimlerden oluşmalı, tercihen benzer sıkıntıları yaşamış AVM’lerde başarı ile yöneticilik yapmış profesyonellerden oluşmalı. Yönetim ekibinizin kısa, orta ve uzun vadeli planları gerçekleştirmesi için sabırlı olmalı ve ekibe destek olmalısınız…
sitesinden daha fazla şey keşfedin
Subscribe to get the latest posts sent to your email.