Pandemi perakendeciler üzerindeki baskıyı artırırken, sektör yeniden şekilleniyor

Cushman & Wakefield’ın hazırladığı 7’inci ‘İstanbul Alışveriş Caddeleri Raporu’na göre, pandeminin yarattığı olumsuz etki ve beraberinde hafta sonu dahil olmak üzere tekrarlanan kısıtlandırmalar sonrasında ziyaretçi sayısı önemli ölçüde düşüşe geçmiştir. Bir önceki yıl tüm caddeler toplamında boş olan 85 mağazanın 2020 yılında 41 tanesi kiralanmıştır. 2019 yılında gerçekleşen yeni kiralama işlemlerinin %32’si giyim ve ayakkabı sektörüne aitken, 2020 yılında bu oran işlemlerin %36’sına denk gelerek en çok işlem gören sektör konumunda olup, yeme-içme kategorisi bir önceki yıla kıyasla %33’ten %27’e doğru düşüş gerçekleşmiştir.

Dünyanın önde gelen gayrimenkul danışmanlık şirketlerinden Cushman & Wakefield’ın, Avrupa yakasında İstiklal Caddesi ve Rumeli, Teşvikiye, Vali Konağı ve Abdi İpekçi’yi kapsayan Nişantaşı Bölgesi ile Anadolu yakasındaki Bağdat Caddesi olmak üzere İstanbul’un 3 ana caddesini inceleyen yedinci ‘İstanbul Alışveriş Caddeleri’ raporu yayınladı. Rapora göre toplam kiralama işlem sayısı bu yıl kısmi artışa geçerken, metrekare bazında azalma göstermiştir: üç ana cadde toplamında kiralama işlemleri sırasıyla, 2017 yılında 109, 2018 yılında 139, 2019 yılında 112 ve 2020 yılında 128 olarak gerçekleşmiştir. Diğer taraftan, 2019 yılında yine tüm caddeler toplamında boş olan 85 mağazanın 2020 yılında 41 tanesi kiralanabilmiştir.

Yaya tarafiğindeki en büyük düşüş İstiklal Caddesi’nde

Raporda, İstanbul’un en önemli kültür, turizm ve ticaret merkezlerinden biri olmaya devam eden İstiklal Caddesi’nde, 2020 yılında pandeminin fiziksel perakende pazarında yarattığı etkinin öncesinde perakendeci yapısı; orta vadede eski popülerliğini yakalaması adına değişen ziyaretçi profiline ve yoğunluğuna bağlı olarak sosyalleşebilmeye hizmet etme yönünde yeniden yükselişe geçen yeme – içme sektörüne doğru eğilim göstermiştir. Buna bağlı olarak hem dengeye geçen kentsel yenileme çalışmaları hem de minimuma inen güvenliğe bağlı önyargı, caddenin toparlanma sürecine hız kazandığına dair güçlü sinyaller verdiği belirtilmektedir.

Öte yandan, pandeminin ve beraberinde tekrarlanan kısıtlandırmaların; perakende için yarattığı olumsuz koşullar doğrultusunda İstiklal Caddesi’nde neredeyse tüm kategorilerde mağaza arzında azalma kaydedilmiştir. Özellikle; bir önceki yıl ivme kazanan yeme – içme ve aksesuar – kozmetik kategorilerinde azalma görülürken, giyim ve ayakkabı kategorisinde kaydedilen kısmi düşüş 2020 yılında da devam etmiştir. 2019 yılındaki boş 11 mağazanın, 2020 yılında kiralanmadığı belirtilmiştir.

Kiralama işlem hacmi; 2020 yılından önce son üç yıldır, metrekare bazında artış gösterirken, sayı olarak benzer seviyelerde kaydedilmiştir. Diğer yandan, önceki yıllarda artış eğilimi gösteren toplam arz ve düşüş kaydeden boşluk oranı; 2020 yılında pandeminin doğrultusunda tersi yönde değişiklik göstermiştir. Kiralama işlem hacmi ve sayısı belirgin ölçüde azalırken, boş mağaza sayısında önemli bir artış kaydedilmiştir. Cadde üzerinde, 2020 yılında toplam 22 kiralama işlemi gerçekleşirken, boş mağaza sayısı da 23 olmuştur. Öte yandan, Atatürk Kültür Merkezi projesinin planlanan açılışının 2021 yılı içerisinde gerçekleşmesi, İstiklal Caddesi’nin ve civar bölgenin önümüzdeki dönemde yaratacağı çekim gücüne katkı sağlaması beklenmektedir.

Bağdat Caddesi boş mağaza sayısında azalan eğilimini koruyor

Cushman & Wakefield’in raporunda, hem İstanbul’un en uzun hem de Anadolu Yakası’nın en gözde alışveriş caddesi olma özelliklerini birarada barındıran Bağdat Caddesi’nde, 2020 yılında bir önceki yıla göre benzer seviyede kaydedilen perakende arz sayısı 343 oldu. Caddede kentsel yenileme çalışmaları, alışveriş caddeleri arasında en yoğun şekilde seyrederken, 2020’de sayı metrekare bazında geçen seneye kıyasla düşüş göstermiştir. Bağdat Caddesi’nde, boş mağaza sayısı pandeminin fiziksel perakendeye getirdiği olumsuz etkilere rağmen bu yıl da azalan eğilimi korumuştur. Böylelikle Bağdat Caddesi son dört yıldır azalan boş mağaza sayısıyla caddeler arasında bu kategoride öne çıkmaktadır. 2020 yılında İstanbul’un tüm gözde alışveriş caddeleri için kaydedilen en çarpıcı sonuçlardan biri, geçen sene belirgin ölçüde ivme kazanan ziyaretçi sayısının bu yıl pandemiden ötürü düşüşe geçmesidir. Bu doğrultuda, Bağdat Caddesi’nde de tahmin edilen ortalama ziyaretçi sayısı bir önceki yıla göre, hafta içi %15 düşüş kaydedilmiştir. Bir önceki yıl yükselişe geçen yeme-içme sektörü Bağdat Caddesi’nde devamlılığını korurken bu kategorideki mağaza sayısında artış kaydedilmiştir. Perakende mağaza dağılımının da görüleceği üzere artış gösteren kategorilerde aksesuar ve kozmetik ile ev eşyası ve dekorasyon sektörü de yerini alırken, giyim ve ayakkabı kategorisi bir önceki yıla aynı seviyede kaydedilmiştir. Genel olarak bakıldığında ise caddedeki mağaza sayıları diğer kategorilerde geçen yıla benzer seviyelerde kaydedilmiştir.

Bağdat Caddesi’nde 2020 yılında kiralama işlem sayısında artış kaydedilmesine karşın, metrekare bazında geçen yıla kıyasla daha küçük işlemler gerçekleşirken, kiralama işlemlerinin toplamında bir önceki yıla göre azalma kaydedilmiştir. Kaydedilen bu işlemlerin büyük çoğunluğu yeni kiralama anlaşmalarından oluşurken, geçen sene Bağdat Caddesi özelinde %30 oranında kaydedilen yer değiştirme projeleri bu yıl %10 oranında sınırlanmıştır.

Bağdat Caddesi üzerinde 2020 yılında lüks marka sayısı bir önceki yıla göre 33 mağaza ile az da olsa azalırken, uluslararası marka sayısı ise düşüş kaydederek 64’ten 62’ye düşmüştür.

Nişantaşı’nda kiralama işlemlerinin büyük çoğunluğunu ulusal markalar oluşturuyor

Raporda, Avrupa Yakası ve İstanbul’un en önemli lüks perakende merkezi olan Nişantaşı Bölgesi’nde 2019 yılında yaya trafiğinde önemli bir yükseliş eğilimi yaşanırken, 2020 yılında pandemi nedeniyle kaydettiği düşüş Nişantaşı Bölgesi’nde de etkisini göstererek, hafta içi %40 azalma gerçekleşmiştir.

Perakende arzı benzer seviyede, 383 mağaza olarak kaydedilen Nişantaşı Bölgesi’nde, geçtiğimiz yıl boş olan 24 mağazanın %60’dan fazlası kiralanmıştır. Kiralama hacmi sayı ve metrekare bazında artış gösterirken, önceki yıllarda ulaştığı seviyeleri yakaladığı gözlenen bölgede, 2020 yılında öne çıkan önemli fark, kiralama işlemlerinin büyük çoğunluğun ulusal markalar tarafından gerçekleşmesidir.

Nişantaşı Bölgesi’nde, tüm kategoriler incelendiğinde sektör dağılımında önemli bir farklılık görülmezken, bir önceki giyim ve ayakkabı kategorisinde görülen artış bu yıl yerini düşüşe bırakmıştır. Yeme – içme sektörüne ait mağaza sayısında değişim kaydedilmezken, geçen sene itibariyle ivme kazanan yeme – içme kategorisinde kiralama işlemi bu yıl Nişantaşı Bölgesi’nde dengede kaydedilmiştir. Bununla birlikte, kozmetik ve aksesuar kategorisinde ise kısmi artış gerçekleşirken, boş mağaza sayısında son yıllarda süregelen azalma eğilimi 2020 yılında yerini artışa bırakmıştır.

2019-2020 içerisinde toplamda 51 kiralama işlemi, 20’si Abdi İpekçi’de, 13’ü Rumeli Caddesi’nde, 11’i Vali Konağı’nda, ve 7’si Teşvikiye’de olmak üzere gerçekleşmiştir. 2020 yılında Nişantaşı Bölgesi’nde kiralama işlem sayısında bir önceki yıla kıyasla kaydettiği artışla Rumeli Caddesi öne çıkarken, Abdi İpekçi’de de kiralama işlem sayısında kısmi artış gerçekleşmiştir.

Caddelerdeki kırılganlığın minimum seviyelere inmesi uzun vadede gerçekleşecek

Verileri değerlendiren Cushman & Wakefield Yönetim Kurulu Başkanı Tuğra Gönden, ‘’ İstanbul’un en gözde üç alışveriş caddelerinin ağırlığını oluşturduğu ana cadde pazarında; perakendeci talebi, geçtiğimiz yıl etkisini gösteren ekonomik yavaşlama, devam eden dalgalı döviz kuru ve Türk Lirası cinsinden kira sözleşmeleri düzenlemesi faktörlerine ek olarak, 2020 yılında fiziksel perakendenin en önemli değişkeni olan pandeminin sonuçları ile büyük oranda baskılandığını görüyoruz. Pandeminin kontrol altına alındığı önümüzdeki dönemde her üç caddedeki kırılganlığın minimum seviyeye inerek toparlanması zaman alacaktır.‘’ dedi.

Gönden, şöyle devam etti: ‘İstanbul alışveriş caddelerinin, uzun yıllardır şehrin köklü birer çekim merkezi olduğu bilinirliği doğrultusunda, pandemi sonrası dönemde toparlanmanın daha hızlı olması yönünde büyük bir potansiyeli elinde bulunduruyor. Değişen tüketici alışkanlıkları ve sosyalleşme alanlarının önemi ile birlikte, perkande alanlarının mevcut sağlık ve güvenlik standartları ile yeniden yapılanması gerekiyor. Alışveriş merkezleri ise, tüketici ihtiyaçlarının ve beklentilerinin analiz edildiği ve teknoloji entegrasyonunun yapıldığı etkin perakende yöntemleri ile İstanbul ana cadde pazarında ihtiyaç duyulan toparlanma sürecini daha hızlı yakalanması adına, stratejik şekilde yönlendirilmeli ve yönetilmelidir.’’