ERTELENEN HÜKÜMLERİN YÜRÜRLÜĞE GİRİŞİ ve AVM KİRA SÖZLEŞMELERİNE OLASI ETKİLERİ Ya da YERİNDEN OYNAYAN TAŞLAR

Av. Pelin Şenol Baruh

NE OLMUŞTU ve ŞİMDİ NE OLACAK?

Bilindiği üzere, 6353 sayılı Kanunla, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun kira sözleş­mesine ilişkin 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddelerinin yürürlüğü kiracısı tacir ve tüzel kişi olan işyeri kiraları bakımından sekiz yıl süreyle ertelenmişti. Fakat 7161 sayılı Kanun ile yapılan düzenlemeler nedeniyle ertelenmiş bir hüküm olmasına rağmen TBK m. 344 daha önceden uygulama alanı bulmaya başlamıştı.

Erteme süresi dün itibariyle doldu ve bu hükümler bugün itibariyle yürürlüğe girdi. Doğrusu, tekrar erteleneceğine dair bir beklenti de vardı. Hatta yürürlüğe girmesi, inanılmaz geliyor insana.

Ertelenen hükümlerin yürürlüğe girmesiyle birlikte AVM sektörünün gündemine girecek olan konu ve düzenlemeler hakkında bilgi edinmek tüm ilgililer için faydalı olacaktır. Şüphesiz bazı konularda farklı hukuki argümanlar ileri sürülecek ve bazı tartışmalar da yaşanacaktır. Bu nedenle konuyu ana hatlarıyla izah etme ihtiyacı duyduk.

KİRA İLİŞKİSİNİN DEVRİNDE YAZILI RIZA ŞARTI

Eskiden kira ilişkinin devrinde yazılı rıza şartı bulunmamakta idi. Artık işyerini başka bir kişiye devretmek isteyen kiracı kiraya verenden yazılı rıza almak zorundadır. Ancak kiraya verenin, haklı bir neden olmadan yazılı rıza vermekten kaçınamayacağı belirtilmiştir.

ERKEN TAHLİYE(FESİH) YAPTIRIMI

Erken tahliye(fesih), yasal olarak bir yaptırıma bağlanmıştır. Normalde erken tahliye eden kiracının, kira sözleşmesinin süresi dolana kadar kira bedelini ödemesi gerekir. Yeni düzenleme ile bu süre sınırlandırılmıştır. Artık erken tahliye den kiracının kira bedeli ödeme yükümlülüğü kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Buna kısaca “makul süre tazminatı” diyebiliriz.

Bu hüküm özellikle içerisinde bulunduğumuz pandemi sürecinde büyük önem arz etmektedir. Çünkü AVM kiracılarından bir çoğu erken tahliye düşünmektedir. O halde makul süre tazminatını ödeyen kiracı, işyerini tahliye etmekte serbest hale gelecektir. Daha önceden alınmış olan teminatlar ise sadece makul süre tazminatını ödemeyen kiracılar için ve kiralanana verilen zararlar için kullanılabilecektir. Şu halde teminat mektuplarının da gücünü büyük ölçüde yitirdiği söylenebilir.

Tabi, burada asıl tartışma ve ihtilaf “makul sürenin ne kadar olacağında” yaşanacaktır. Şuanki şartlarda yeniden kiracı bulma imkanı çok zor olduğu için AVM ler makul sürenin uzun olduğunu iddia edecektir. Kiracılar da tabiatıyla makul sürenin normal şartlara göre değerlendirilmesi gerektiğini ileri sürecektir. Bu nokta, tam bir hukuki argüman savaşı olacaktır. Burada bilirkişi raporları, yeni normal tanımlamasına dair görüşler, her AVM nin farklı durumu gibi birçok husus tartışma konusu olacaktır. Buradan ne sonuç çıkacağı biraz da tarafların bu hukuk mücadelesinde gösterecekleri performansa bağlıdır.

ÖNEMLİ NEDENLE(HAKLI SEBEPLE) FESİH İMKANI

AVM kira sözleşmeleri ayrıntılı maddeleri ve kiracıya hiçbir yol bırakmayan hükümleriyle meşhurdur. Kiracının hiç hal ve şart altında sözleşmeyi feshedemeyeceğine dair hükümler defalarca kez zikredilir, bu sözleşmelerde.

Artık bu maddelerin de eski gücünü kaybettiği söylemek zorundayız. Zira artık sözleşmeye konulan hükümler, haklı nedenle fesih imkanını ortadan kaldıramayacaktır. Eskiden de sözleşmedeki maddelerin haklı nedenle fesih imkanını tamamen ortadan kaldırmadığı belirtilmekte idi. Ancak şimdi konu netleşmiş ve yasal dayanağı yürürlüğe girmiştir.

Pandemi sürecinden bu imkan ayrı bir önem arz etmektedir. Çünkü pandemi aynı zamanda kira sözleşmelerinin feshi için bir haklı sebep teşkil edebilecek niteliktedir.

BAĞLANTILI SÖZLEŞME YAPMA YASAĞI

Bu yasak ile birlikte artık bir işyeri kiralanması karşılığında başka sözleşmelerin dayatılması ortadan kalkacaktır. Gerçekten bu madde AVM kira hukuku açısından büyük önem arz etmektedir. Çünkü AVM işyeri kiraları çoğu kez franchise sözleşmesi yapma koşuluna bağlanmaktadır. Artık altkira+franchise formülünü tekrar gözden geçirme zamanı gelmiştir. Bir işyeri kiracısının bu ikisi arasında bağlantılı sözleme yasağı iddia etmesi durumunda bu formülün çökmesi kaçınılmazdır.

GÜVENCE BEDELİ(DEPOZİTO) SINIRLAMASI

Artık güvence bedeli(depozito) konusunda üç aylık kira bedeli sınır getirilmiştir. Yani bir işyeri kirasında aylık kira bedeli ne kadara tekabül ediyorsa, ancak bu rakamın üç katı tutarında güvence bedeli(depozito) alınabilir, üç katını aşan tutarda alınamaz. Ayrıca güvence bedeli, banka da bir hesaba yatırılır. Bankalar da kendi sitemlerinde bunun için özel bir hesap türü tanımlamış durumdalar.

KİRA BEDELİ DIŞINDA ALEYHE DEĞİŞİKLİK YAPMA YASAĞI

Bundan sonra AVM kira sözleşmelerinin başlangıçta çok iyi düşünülmesi gerekecektir. Çünkü kira sözleşmesi akdedildikten sonra artık kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacaktır. Özellikle ortak alanlar kullanımına dair hükümlerin ve tanıtım etkinliklerine dair hükümlerin çok iyi düşünülmesi ve ustalıkla kaleme alınması gerekmektedir. Aksi halde AVM yönetimlerini, uykusuz geceler bekliyor olacaktır.

MUACCELİYET KAYDI YASAĞI VE CEZAİ ŞART YASAĞI

Yeni durumda, kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Cezai şart yasağının kira bedelinin zamanında ödenmemesi halini kapsadığına dikkat etmek gerekir, bunun dışındaki cezai şartlar geçerliliğini sürdürecektir.

Tabi burada herkesçe merak edilen konu şudur: Mevcut sözleşmelerdeki cezai şartlar geçersiz mi? Bu konu da iki görüş bulunmaktadır. Bir görüşe göre, 1.7.2020’den itibaren, kiracı aleyhine öngörülen kira bedeli ve yan giderler dışındaki diğer ödeme yükümlülükleri ortadan kalkacak, muacceliyet kayıtları ve cezaî şartlar da kendiliğinden geçersiz olacaktır[1]. Diğer bir görüşe göre, kiracı tarafından ödememe olgusu 1 Temmuz 2020 tarihinden önce gerçekleşmiş ve tüm kira bedelleri zaten muaccel hale gelmiş ise, bu durumda ortada tamamlanmış bir olgu mevcuttur ve muacceliyet kaydına ya da cezai şarta ilişkin ihtilafta TBK 346 artık uygulanmamalıdır, TBK bu sonucu geriye etkili olarak ortadan kaldırmamalıdır[2].

TAHLİYE SEBEPLERİNİN SINIRLILIĞI

Daha önce 6570 sayılı Kanun ile hukukumuza getirilmiş olan tahliye sebeplerinin sınırlılığı müessesesi de artık ertelenen hükümlerin yürürlüğe girişle AVM kira hukukunda uygulama alanı bulacaktır. Bu da, AVM kira sözleşmelerinde artık her konunun bir fesih sebebi yapılamaması sonucunu doğuracaktır.

SONUÇ

Kira hukuku uzmanlığımız ve AVM sektöründe 30 yılı aşan tecrübemiz ışığında sektörümüzü aydınlatmayı bir görev addederek, çalışmamızı ilgili kamuoyuna sunuyor ve dostane şu tavsiye de bulunuyoruz: Gerek kiracıların gerekse kiraya veren taraf olan AVM yönetimlerinin 01 Temmuz 2020 itibariyle yürürlüğe giren hükümleri çok iyi analiz etmeleri gerekmektedir. Kiracıların, artık kiracılık çok daha elverişli olduğu için tahliye düşüncesini tekrar gözden geçirmeleri, AVM yönetimlerinin ise kiracılara karşı izledikleri yönetim stratejilerini yeniden ele almaları gerekmektedir. Bu konuda gösterilecek en ufak gevşeklik büyük bedeller ödenmesine neden olabilir.

[1] Ahmet TÜRKMEN, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Kira Sözleşmesine İlişkin Yürürlüğü Ertelenen Hükümlerinin Değerlendirilmesi, Ankara Barosu Dergisi, 2015/1, s. 348-349, s. 365.

[2] M. Murat İNCEOĞLU, Kira Hukuku, Cilt II, İstanbul 2014, s. 565; Nihal URAL ÇINAR, 2020’ye 2 Kala 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Düzenlenen Kira Sözleşmelerinde Ertelenen Hükümler, s. 3, www.jurix.com.tr/article/12166#