Kiralık konutlarda talep yükseliyor, satılık konutlarda geriliyor

sahibinden.com, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) iş birliğiyle hazırlanan “sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü” Temmuz raporunda kiralık ve satılık konut piyasasındaki değişimler mercek altına alındı. Rapora göre kiralık konutlarda hareketlilik sürerken, satılık konut talebinde düşüş devam ediyor.

Emlak piyasasının nabzını tutan sahibinden.com, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) işbirliğiyle hazırladığı “sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü” raporunun yenisini yayınlandı. Haziran ayındaki uzun bayram tatilinin, konut piyasasının normal eğilimi dışında bir miktar yavaşlamasına sebep olduğu görülüyor. Rapora göre, konut talebi endeksi Mayıs ayına kıyasla yüzde 6,3 düşmüştür. Konut piyasasındaki canlılık göstergesi olarak izlediğimiz satılan konutların satılık ilan sayısına oranının ülke geneli ile İstanbul’da artarken Ankara ve İzmir’de düştüğü görülüyor. Ayrıca, İstanbul ilçelerinde kira artışlarında gözlemlenen farklılaşma da deprem riski algısının belirgin bir etkiye sahip olmadığını gösteriyor. 

Konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullanılan satılık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren, kapatılan ilan yaşı geçen aya kıyasla ülke genelinde ve üç büyükşehirde artmıştır.

Konut satış fiyatlarında artış hızı düşmeye devam ediyor

Satılık konut fiyatlarındaki yıllık artış oranının geçen üç ay olduğu gibi Türkiye genelinde düşmesi dikkat çekiyor. Mayıs’ta yüzde 89,1 olan yıllık fiyat artışı haziranda yüzde 86,5’e gerilemiştir. Mayıs ayındaki değerlerle kıyaslandığında, satılık konut cari fiyatlarındaki yıllık artış oranının İstanbul’da ve Ankara’da düştüğü, İzmir’de ise yükseldiği görülüyor. (Şekil 1).

Şekil 1: Türkiye ve üç büyük ilde satılık konut ilan fiyatlarının yıllık değişimi (%)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Büyükşehirlerde konut satış fiyatları artışlarında farklılık

İlan satış fiyatları Haziran ayında da geçen yılın aynı ayına kıyasla bütün büyükşehirlerde artmıştır. (Tablo 1) Satılık konut m² fiyatlarında en hızlı artışın görüldüğü iller: Malatya yüzde 110,9, Van yüzde 109,5, Ordu yüzde 109, Manisa yüzde 105,9 ve Eskişehir yüzde 105 olarak gözlemlenmiştir. En düşük artışların görüldüğü iller ise Muğla yüzde 76,3, Kayseri yüzde 73,7, İstanbul yüzde 72,1, Şanlıurfa yüzde 67,6 ve Diyarbakır yüzde 63 olmuştur.

Tablo 1: En yüksek ve en düşük yıllık satılık ilan fiyatı değişimlerinin yaşandığı iller- 2023 Haziran

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Ankara’daki satılan konut sayısının satılık ilan sayısına oranında belirgin düşüşe geçti

Satılan konutların toplam satılık ilan sayısına oranı geçen aya kıyasla Ankara’da 1 puan, İzmir’de 0,1 puan düşmüş, İstanbul’da ise 0,1 puan artmıştır (Şekil 2). Haziran ayının verilerine göre satılan konutların toplam satılık ilan sayısına oranı İstanbul’da yüzde 4,1 Ankara’da yüzde 4,7, İzmir’de ise yüzde 3,8 olmuştur.

Şekil 2: Üç büyük ilde satılan konut sayısının satılık konut ilan sayısına oranı (%)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Kiralık konut piyasasında yükselme işaretleri

Kiralık konut talep göstergesi ise Mayıs’a kıyasla yüzde 12,3 artmış, geçen yılın aynı ayına kıyasla değişmemiştir. Kiralık konut piyasasında bir canlılık göstergesi olarak kullanılan, kiralanan konut sayısının kiralık ilan sayısına oranı hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde artmıştır. 

Kiralık konut piyasasında mevsimsel etkinin sonuçları

Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkiye açık olması olarak ölçülüyor. Nisan ve Eylül ayları arasında artan talep, izleyen aylarda azalmakta, kış aylarında ise nispeten durağan bir seyir izlemektedir. Bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu yükselişte tayinle il değiştirenlerin ve üniversite öğrencilerinin etkili oldukları düşünülüyor.

Mayıs ayında belirgin bir artış gösteren kiralık konut talep endeksi Haziran’da da önemli bir artış kaydetmiştir. Kiralık konut talep endeksi Mayıs’tan Haziran’a yüzde 12,3 yükselmiştir. Bununla birlikte, kiralık konut talebinin geçen yılın Haziran ayına kıyasla değişmediği gözlemlenmiştir.

Türkiye genelinde kiralanan konut sayısının kiralık konut ilan sayısına oranı da geçtiğimiz ay olduğu gibi yükselmiş, kiralanan konut sayısının kiralık ilan sayısına oranı haziranda 0,6 puan artarak yüzde 21,6 olmuştur. (Şekil 3 üst panel) Mayıs’tan Haziran’a bu değişimin detayları incelendiğinde kiralık ilan sayısının yüzde 5,8, kiralanan konut sayısının ise yüzde 8,6 arttığı görülmektedir. Son iki ayda hem kiralık ilan sayısının hem de kiralanan konut sayısının artması kiralık konut piyasasında canlanma belirtileri olarak gösteriliyor.

Şekil 3: Türkiye genelinde kiralanan konut sayısının kiralık konut ilan sayısına oranı (%) (üst panel), kiralık ve kiralanan konut sayısı (Bin Adet) (alt panel)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Kiralanan konut sayısının kiralık konut ilan sayısına oranı üç büyükşehirde arttı

Kiralanan konut sayısının kiralık ilan sayısına oranı üç büyükşehirde yükselmiştir (Şekil 4). Bu oran Haziran’da İstanbul’da ve İzmir’de 0,8 puan, Ankara’da ise 0,2 puan artmıştır. Son verilere göre kiralanan konut sayısının kiralık ilan sayısına oranı İstanbul’da yüzde 19,5, Ankara’da yüzde 26, İzmir’de ise yüzde 15,9 olmuştur. 

Şekil 4: Üç büyük ilde kiralanan konut sayısının kiralık konut ilan sayısına oranı (%)

Kaynak: sahibinden.com, Betam

İstanbul ilçelerinden kira artışında rekor kıranlar: Adalar ve Şile

Deprem riski algısının ilçe satılık konut piyasalarında gözlemlenen belirgin fiyat etkisi kiralık konut piyasalarında da gözlemlenmektedir. İstanbul ilçelerinde Ocak ve Haziran aylarındaki ortalama kiralık m² konut fiyatları yüzde 55,6 artmıştır. (Tablo 2) En yüksek kira artışları yüzde 132,3 ile Adalar ve yüzde 127,7 ile Şile’de gerçekleşirken en düşük kira artışları yüzde 7,7 Beyoğlu ve yüzde 5,9 ile Kağıthane olmuştur. Bununla birlikte tarihsel ilçe kira seviyeleri, ilçelere özgü güncel kiralık konut arz ve talebi gibi diğer faktörlerin de kira artışlarında deprem riski algısına kıyasla daha etkili oldukları yorumu çıkarılmaktadır.

 Tablo 2: İstanbul’un ilçelerindeki 2023 Ocak-Haziran arasındaki fiyat değişimleri