KARMA PROJELERİN YÖNETİMİ

ENGİN YILDIRIM

Karma projeler, “konut, ofis, AVM, rezidans, hotel, hastane, marina, tematik park, üniversite, müze…” fonksiyonlarının tamamını ya da birkaçını barındıran “akıllı yaşam alanlarıdır.” Karma projeler, “mixed use” olarak da ifade edilmektedir. Karma kullanım kendi kültürümüzün içinde var. Eskiden de evden çıktığınızda esnaftan alışveriş yapar, birçok ihtiyacınızı yaşadığınız mahallede bulabilirdiniz. Karma projeler, eskinin yani “mahalle kültürünün” modernize edilmiş, kullanışlı ve birçok gereksinimin karşılığının yer aldığı projelerdir. 

Karma projelerde de projenin içinde bir mahalle kültürünü yaşama, farklı fonksiyonlardan kısa sürede bir arada yararlanma avantajı sunulur. Türkiye’de son yıllarda bu tür projelere olan ilgi artmış durumda. Çünkü aynı ortamda ofis, rezidans ve otel gibi fonksiyonların bulunması proje sakinlerinin hayatlarını kolaylaştırıyor. Örneğin karma projenin ofisinde yer alan bir şirket başka kentlerden ya da yurtdışından gelen müşterilerini proje içinde konumlanan otelde misafir edebiliyor. 

Tüketicinin yaşam standartlarının, beğeni ve beklentilerinin değişmesi gayrimenkul yatırımlarına da yansıyor. İçinde alışveriş merkezinden ofislere, konutlardan hastaneye, otelden okula vs.  çeşitli tesislerin yer aldığı karma projelerde; Günlük hayatta ihtiyaç duyulan fitness center, banka, eczane, kuru temizleme, kuaför, lostra, terzi, yiyecek içecek mekanları, sosyal donatı merkezleri, kapalı ve açık spor ve aktivite alanları, çok amaçlı spor sahası kapalı ve tenis kortları vs. her türlü fonksiyonu barındıran dev projeler hayata geçiyor. Bu projeler adeta şehir içinde bir mahalle gibi yükseliyor. Öyle büyük karma projeler var ki içinde yaşayan, çalışan ve günlük ziyaretçileri ile birlikte birçok ilçeden, mahalleden daha kalabalık nüfus barındırmaktadır. Bir nevi “şehir içinde şehir” olarak tanımlayacağımız büyük ölçekli karma projelerde farklı fonksiyonlar birbirlerinin sinerjilerini de artırıyor. 

Karma kullanımlı projelerin ilgi görmeye başlamasındaki en önemli iki etken, farklı getiri ve gayrimenkul seçeneklerini bir arada sunmak ve bir yaşam stilinin pazarlanmasıdır. Günlük yaşam koşullarının zorlaşması, özellikle büyükşehirlerde yaşayanların trafikte çok zaman geçirmesi, kendimize ayırdığımız zamanın azalması, ev dışı tüketimin artması, tüketiciyi konut seçiminde farklı beklentiler içerisine sokuyor. Akşamları işten eğlenceye, alışverişe, spor salonuna ya da güzellik merkezine gidip oradan da eve dönmek adeta bir ızdırap oluyor. Karma projelerde bütün bu ihtiyaçlar karşılandığı için projede yaşayanların hayatı kolaylaşıyor. Birçok ihtiyacı aynı tesis içinde karşılayan, orada yaşayan ve/veya çalışan insanlar trafiğe daha az çıkıyor. Bu nedenlerle yeni nesil karma projeler metropollerdeki trafik sorununa katkı sağlamaktadır. Günümüzde firmaların insan kaynakları departmanlarının da karma projelerde yer alan ofisleri tercih ediyorlar. Firmaların İK departmanları da ofis kiralanacak yerde konut, AVM, banka, restoran gibi yerlerin olmasını istiyor. 

Karma projelerde AVM, Ofis ve rezidans ile birlikte otel, hastane, üniversite, müze vb. ünitelerin de yer alması projeye renk katıp AVM’nin kiralanmasında ve kiracılarında cirolarında olumlu etki sağlayabiliyor. Tabi her karma proje de aynı sonuçlar alınamayabilir. Projenin öncelikle ‘lokasyona, hedef kitleye, ihtiyaca, ulaşıma, bölgenin sosyal ve ekonomik’ durumuna göre şekillenmesi lazım. 

Karma kullanımlı projelerin bir nevi amiral gemisi diyebileceğimiz AVM’lerin konsepti ve mağaza karması da önem arz etmektedir. Üstü açık, sokak görünümlü ve yeşil çevreci AVM’ler konut geliştiricilerinin yeni trendlerin başında geliyor. AVM projedeki ‘konut, ofis, hotel’deki yerleşimlerden sonra açılacak ise, özellikle konutlarda yaşayan ailelerin temel ihtiyaç ve hizmetlerini karşılamak için ‘geçici kiralamalar’ yapılır. Mini market, kuaför, su’cu, eczane, terzi, anahtarcı, lostra, perdeci, ATM vb. dükkanlar öncelikli açılır. AVM’nin açılışıyla beraber örneğin Mini Market mağaza karmasındaki gerçek yerine büyük ölçekli olarak geçer. Geçici kiralamalarda kimi kiracılar da ( Örneğin, Market, su’cu, terzi, lostra, anahtarcı vb.) shop mix’e uygun yerlerde ise oldukları dükkanlarda kalabilirler. 

Karma projelerin yönetimi ve pazarlanmasını yapan ‘üst düzey yöneticinin’ öncelikli olarak  “iletişim kabiliyeti yüksek, birbirinden farklı işlerde görev alan ekibini (yönetim ekibi ve taşeronlardan oluşan ekibi) verimli-eş zamanlı koordine edebilen, üst düzey pazarlama yeteneği olan, ünitelerin ortak ve farklı kullanılan alt yapılarını en verimli şekilde işleten, ortak alan giderlerini en doğru şekilde pay edebilen, takip-denetleme ve raporlamayı iyi bilen, kaliteli hizmeti olabildiğince minimum giderle sağlayabilen…” profesyonel olması gerekmektedir. Artık bir apartmanda değil bir işletmede yaşıyorsunuz ve bunun sürdürülebilir olabilmesi için tesis yönetimi veya sahip olduğunuz mağazalarınızın değerini koruyabilmek, daha iyi markalara kiralama yapabilmek, ciroları artırmak için liyakat sahibi bir ekip kurmalısınız. Tabiki ihtiyaç hasıl olan alanlarda da uzman kişi veya şirketlerden de danışmanlık hizmeti alınmalıdır.

Her proje kendine has özelliklerle yönetilir. Facility ekipte yer alan teknik uzmanlar, bir projenin ihtiyaç duyabileceği bakım ve onarım hizmetlerinden enerji yönetimine, yenileme ve büyütme işlerinden tasarruf projelerine, teknik risk ve güvenlik denetimlerinden güncel mevzuatlara uyumlu hale getirmeye kadar bütün hizmetlerin sorumluluğunu üstlenir. 

Karma projelere yatırım yaparken, en çok dikkat edilmesi gereken noktalardan biri lokasyondur. Projenin yapıldığı bölgenin sadece konut için değil, örneğin ofis için de uygun olup olmadığına dikkat edilmesi gerekir. Yatırım aracı olarak karma projelerin tercih edilmesinin en önemli sebebi ise, proje içinde pekçok seçeneğin sunuluyor olmasıdır. Yapılan anket çalışmalarında açık ara öne çıkan karma yaşam alanı seçimi hem konut hem de ofis projelerinin yaşam alanı olarak planlanan ve ağırlıklı olarak yeme içme, eğlence konseptleri ile iç içe geçmesinin vazgeçilmez olduğunu ve bu içeriğe sahip projeye değer kattığını ortaya çıkardı. Tüketiciler, konut için farklı tipler, ofisler için farklı tipler ve ticari üniteler için de farklı tip ve fiyat seçenekleri arasında kendilerine en uygununu tercih edebilir. Karma proje yakın çevresindeki gelişim ve ilk çıkış fiyatı ile doğru orantılı olarak prim de yapıyor. 

NOT: Çok büyük karma kullanımlı projelerde orta büyüklükteki bir ilçenin nüfusu kadar insan sayısı konutlarda oturuyor, ofisler ve mağazalarında çalışıyor, AVM’den on binlerce kişi alışveriş yapıyor, otelinde konaklıyor ve/veya marinasını ziyaret ediyor. Dolayısıyla Karma Projenin Genel Müdürü ve ekibinin seçimi ilçe belediye başkanının seçimi kadar çok önemlidir.