AVM yönetimine dair 25 altın ipucu

‘Doğru Yer’de açılan bir alışveriş merkezi ancak ‘Doğru Yönetim’ ile başarılı olabilir. Yönetmek; Bilgi, beceri, deneyim ve tutku gerektiren zor bir görevdir. İyi bir yönetici ile daha iyi bir yönetici arasındaki en belirgin fark ‘tutku’dur. Tutku, bir yöneticinin, yetkinlerinden öteye geçerek, başkalarına ilham veren, dinamik bir lider olmasını sağlayan içsel güçtür. İşine olan tutku, bir insanın işine adanmasını sağlar, içsel değerlerini ortaya çıkarır, güçlerini canlandırır, belki varlığını bilmediği kaynaklarını, yeteneklerini, enerjisini harekete geçirir. Tutku, bir insanı ve onun çevresindekileri yukarılara taşıyan gücün ateşleyicisidir. Bu şüphesiz bilgi, beceri ve deneyimin önemini azaltmaz. Her yönetici, temel bilgilere sahip olmak, yeteneklerini ortaya koyma durumundadır. 

Bu yazımda ‘tutku’ dolu geçen 25 yıllık AVM Yönetim tecrübeme dayanarak, AVM Yönetimine dair çok sayıda önemli başlıktan bana göre ilk  25’inin başlıklarını yazıyorum:

 1) Alışveriş Merkezi yönetim ekibinin, AVM açılmadan önce kurulması, inşaat aşamasında AVM’yi tanıması, kiracılarla görüşmelerde bulunması ve  AVM’yi açılışa hazır hale getirmesi,

2) Alışveriş merkezinin lokasyonu, bölge halkının ekonomik/sosyal durumu, beğeni ve beklentileri, merkezin konsepti, rakip merkezlerin durumuna göre doğru kiralama ve marka karmasının yapılması,

3) Alışveriş merkezlerinde yer alan mağaza sahiplerine en çok satış için konforlu, temiz, güvenli ortamı oluşturarak; Ortaklara düzenli, istikrarlı kira geliri sağlanması,

4) AVM yatırımcısı, kiracısı, müşterisi ve yönetim kadrosu arasında ayrı ayrı yaklaşımlar oluşturarak, eş zamanlı, dengeli, verimli koordinasyonu sağlamak,

5) ‘Müşterim Kimdir ve Beni neden tercih ediyor? sorusunu doğru cevaplayarak, ‘Doğru Müşteri’nin gelmesini sağlamak, ciroyu artırmak, yönetim giderlerini düşük tutmak ve ‘alışveriş merkezinin değerinin artırılması’,

6) Bir iş yapmadan önce mevcut durum analiz edilmelidir. Ardından yapılan faaliyetlerle oluşturulan etkiyi ve şirket faaliyetlerine kattığı değeri ölçümlemek lazım. Çünkü ”Ölçmezsen bilemezsin, bilmezsen yönetemezsin”,

7) Müşterilerin değişen ve artan beklentilerine paralel, rekabet ortamında fark yaratacak hizmet anlayışı getirilmelidir. Hem fark yaratacak hizmet anlayışını getirmek için hem de verimliliği ve satışı artırmak için eğitim şart!,

8)Müşteriyi olumlu anlamda şaşırtmalı, sürekli yeni hizmetler, fırsatlar sunmalıyız. Böylece benzerlerimizden ve rakiplerimizden farklılaşıp, tüketicinin zihninde markamızı oluşturmalıyız. Ama marka olmaktan daha zor olan marka kalmaktır. Markamıza sürekli yatırım yapmalıyız,

9) AVM yönetimine dair  ‘kısa, orta ve uzun’ vadeli hedefler koyup, gerekli planları yapıp, bu planları doğru bir şekilde uygulamalı; Zaman zaman plan ve stratejileri revize etmeliyiz,

10) İşini seven, tecrübeli ve öğrenmeye açık ekiplerle, karmaşık sorunlara yenilikçi çözümler getirerek; Şeffaflık, hesap verebilirlik, katılımcılık, yenilikçilik, tutarlılık, sorumluluk gibi evrensel yönetim ilkelerini hassas bir şekilde samimiyetle uygulamak gerekiyor,

11) Algı Yönetimi ve Kurumsal İmaj Yönetimini başarıyla idare edebilmek,

12) Enerji tasarrufunu ve verimliliği artırmak,

13) Hedef kitleye uygun pazarlama projeleri geliştirmek,

14) AVM pazarlama faaliyetleri ile mağaza satış&pazarlama faaliyetlerini sinerji oluşturacak ve verimliliği artıracak şekilde organize etmek, ortak projeler üretmek, 

15) AVM Yönetim ekibi kiracılarla iletişimini düzenli, sağlıklı yürütmeli; Mağaza yöneticilerinden öneriler almalı, istişare ve empati yapmalı,

16) AVM’lerin yönetimine liyakat sahibi yönetici ve personeller getirilmeli ve sabırla desteklenmeli,

17) Alışverişte farklılık yaratmak için işe ‘neşe ve mizah’ katılmalıdır. Neşe bizi birbirimize bağlar, neşeyle öğrenilen bilgiler kolay kolay unutulmaz, neşe dilden dile reklam yaptırır! O nedenle alışverişte neşe faktörü ciddiye alınmalı,

18) Sektördeki yenilikler takip edilmeli, alışveriş merkezi, rakipler, perakendeciler ve hedef kitleyi iyi tanımak lazım,

19) Global düşünüp, yerel hareket edilmeli,

20) AVM’de yaptığımız pazarlama ve kiralama faaliyetleri ile markaya değer katmak, müşteri sayısı ve ciroyu artırmak, dolayısıyla mülkün değerini artırmak lazım,

21) Kurumsal itibar, gerçekler ve algıların bileşimidir. AVM’lerin ticari beklenti içinde olmadan samimi olarak kurumsal sosyal sorumluluklarını yerine getiriyor olmaları itibarlarının güvencesidir,

22) Alışveriş merkezinde zamanı geldiğinde renovasyona gidilmeli. Renovasyon ile AVM yeniden moda oluyor, yerine göre % 20-50 oranlarında ziyaretçi artışı sağlıyor. Dolayısıyla ziyaretçi artışı ile birlikte cirolarda da önemli artışlar sağlanmaktadır. 

23) Her zaman esnek olmalı, yeni fikirlere ve imkanlara açık olmalıyız. Birşeyler değiştiğinde, yeni tecrübelere veya farklı çevrelere uyum sağlamak için hızlı olmalıyız. Yaşamda başarılı olanlar, becerilerini ve vizyonlarını değişen durumlara adapte ederler.

24)Değişen koşullara uyum sağlamak. Değişen koşullara anında uyum sağlama kapasitesine sahip yöneticilerin 6-7 kat daha başarılı oldukları saptanmıştır. 

25)Salgın vb Kriz dönemlerinde rakiplerinizin dikkati dağılmışken pazara değerli yenilikler getirin. Müşterinin değişen ihtiyaçlarını anlayıp, ‘Online ve offline’ı daha entegre şekilde kullanın’. Yeni nesil AVM’lerin amacı artık offline alışverişi onun sunduğu pratikliği kaybetmeden online platforma taşımak. 

Engin YILDIRIM Kimdir?

“Türkiye’nin önemli alışveriş merkezleri ve karma projelerinde ( Capitol, Olivium, M1 Tepe AVM’leri, Tepe Nautilus, Forum AVM’leri, MallArt Danışmanlık, Sapphire Çarşı, Plato AVM, Ağaoğlu Maslak 1453, City Mall Cyprus) ‘’ Genel Müdür, Koordinatör, Direktör, AVM Müdürü” vb. üst düzey yönetici olarak çalıştım. Kariyerimde bir dönem kendi şirketim MallArt ile kiralama ve yönetim danışmanlığı hizmeti de verdim. Alışveriş Merkezleri sektöründeki ilk kitap olan ‘’Alışveriş Merkezi Yönetim Sırları’’ isimli kitabımı yazdım. Ardından ‘’Alışverişin mARKA Bahçesi’’ ve ‘’A’dan Z’ye Alışveriş Merkezi Yönetimi’’ isimli kitaplarının da yazarıyım. Sektörel veya ulusal basında AVM ve Perakende sektörlerine dair köşe yazılarıma uzun yıllardır devam ediyorum. AVM sektöründeki kariyerime devam ederken çeşitli üniversitelerde AVM ve Gayrimenkul sektörlerinin ‘Yönetim, Kiralama, Markalaşma, İşletme ve Pazarlama’ konularında öğretim görevlisi olarak dersler verip, seminer ve konferanslara konuşmacı olarak katıldım.”