NEŞE JENKİNS: TÜRKİYE DAHA ULUSLARARASI BİR ÜLKE OLMAYA BAŞLADI

MEHMET ALİ DOĞAN >> Türkiye’de tasarruflarını ikinci konut ya da yazlık almakta kullananların bir kısmı artık dünyanın değişik bölgelerine de yatırım yapıyor. Son dönemlerin revaçta ülkesi ise Brexit sürecinden sonra yeni düzen kurmaya çalışan İngiltere. Londra merkezli emlak danışmanlık şirketi Allytta’nın CEO’su Neşe Alex Jenkins, eskiden belli güce sahip kesimlerin İngiltere’de konut yatırımı yaptığını ancak son dönemlerde bunun daha geniş kitlelere yayıldığını söylüyor. Nedenine gelince, “Çünkü” diyor, “Türkiye daha çok uluslararası bir ülke olmaya başladı. Türkler ya çocuklarını oradaki nitelikli okullarda üniversiteden sonra master eğitimine yolluyorlar ya da kendileri orada iş kurmak istiyorlar. Orada çeşitli amaçlarla yatırım yapılıyor.” Kiraların yüksek olması nedeniyle, maliyetlerini düşürmek isteyenlerin “alıma” geçtiğini hatırlatıyor Jenkins.

BEKLEYELİM, GÖRELİM HAKİM

Resmi rakamlara göre konut fiyatlarında düşüş gözüküyor. Ancak bu rakamlar bindelerle ifade ediliyor. Mesela Mayıs 2018’de İngiliz Resmi İstatistik Ofisi’nin verilerine göre, konut fiyatları binde 7 düzeyinde düşmüş durumda. Ancak bu dönemsel bir durum. Düşüşün birkaç nedeni var. Brexit’ten sonra oluşan belirsizlik başta gelen neden. Özellikle yabancı yatırımcılar, eskisi kadar alım yapmıyorlar. Jenkins, bunun nedenlerini şu şekilde anlatıyor:

“Bekleyelim ve görelim hakim. Brexit ülkeye ne getirecek, ne götürecek, diye bir beklenti hakim. Özellikle bankaların merkezlerini başka yere mi götürecek gibi kaygılar sözkonusu. Dolayısıyla Brexit insanları tedirgin etti. Bizim de müşterilerimiz var, onlar eskiden planlarını yapar, gider kredilerini alır, yatırım yaparlardı. Gösterdiğimiz konutların birinden birine karar veriyorlardı. Şimdi bu alımlar biraz durdu. Bankacılıktaki ‘bonus’ dağıtımları bir hayli hız kesti. Sektör durgunluğa girdiği için, çalışanların gelirleri azaldı. Yabancı yatırımcı da gidişatı bir görelim diyor. İngiltere, AB’den dışarı çıkacak, komplikasyonları olabilir diye merak ediyorlar. Özellikle İngiliz halkın mortgage alıp Londra’dan ev alamıyor. Dolayısıyla talep azalıyor, satıcılar da fiyatları düşürmeye başlıyorlar. Bu yöneyle evet Brexit, yatırımları etkiledi. Buna bir de son dönemlerde getirilen, ikinci ev alımlarına artı yüzde 3 vergi eklendi. İkinci ev alımlarında ya da kiralamak amaçlı yatırım ev alımlarında bu geçerli. Ekstra alım satım vergisi bir çok yatırımcıyı durdurdu. Ancak bu durum çok uzun süreli sürmeyecektir. Bana göre bu dönem yatırımcıların sadece dikkatli davranmaya çalıştığı bir dönem. Geçen yıl da bu yıl da bu şekilde oldu. Fiyatları geçen yılın haziran ayıyla kıyasladım, geçen yılın haziranına göre bu yılın haziranında ev fiyatları düşük. Son iki çeyrek’te Londra şu anda İngiltere’nin en zayıf emlak pazarı görünümünde. Bir de şu anda sezonluk bir piyasa darlığı var. Temmuz ayında herkes tatilde olduğu için satışlar her zaman düşük olur. Alımlarda bir yavaşlama var ancak muhtemelen 2018 yılı içinde ev fiyatları yüzde 1 dolayında artabilir, bunu bekliyoruz.”

Neşe Jenkins bunların geçici olduğunu söylüyor. Çünkü 2008 krizinden sonra İngiltere emlak fiyatlarında çok daha düşük rakamları gördü. Şimdiki durumda evini satılığa çıkaranların biraz beklemeyi tercih ettiğini belirtiyorr Jenkins. Şu bilgileri veriyor Jenkins:

“Satışa konulan evin satılması biraz zaman alabilir. Eskiden 57 gün olan satış süresi bugün 66 güne çıkmış durumda. Ama bunlar geçici. 1995‘ten bu yana olan emlak fiyatlarının eğrisine bakalım. Son 20 yılda Londra emlak piyasası turbo bir büyüme yaşadı. Mesela Ocak 1998’de bir konut 98 bin pount. Bu neredeyse yüzde 500 artışla Ocak 2018’de 985 bin pount’a yükseliyor, Londra emlak piyasası için verdim bu rakamı. İngiltere’nin geneline baktığınızda da bu rakam 227 bine yükseldi. Enternasyonal bir merkez olduğu için Londra’da her zaman fiyat artışları ya da düşüşleri yaşanıyor. Yabancıların büyük rol oynadığı bir pazar.”

İş dünyasının tercihi ise öncelikle karma bina. Neşe Jenkins, “Özellikle bazı yatırımcılarımız karma binaları arayıp istiyorlar. Altı dükkan üstü ofis, üstünde de konut olsun, diyor. Böyle komple binalar var, şahsa ait tapu veriliyor. Ama bu tip binalar bulunması en zor yapılar. Satışı neredeyse yok, kimse elden çıkarmak istemiyor. Bunların yaklaşık yüzde 6 -7’lere çıkan kira getirisi var” diye belirtiyor. Komple ofis ya da komple otel olan ticari binaların ise genellikle satışa çıkmadığını belirten Jenkins, “Bu çok zorlandığımız bir alan. Ticari binalar genelde satışa çıkmıyor, çok büyük getirileri var çünkü. Bu da ekonominin pozitif bir göstergesi” diye ifade ediyor.

Londra’daki konut, ticari konut ya da karma binalara dünyanın her yerinden talep geldiğini belirtiyor Jenkins, Türklerin ilgisinin özellikle son iki senedir arttığını hatırlatarak. Çünkü Singapurlular, Ruslar, Çinliler, İtalyanlar büyük alımlar yapıyorlar İngiltere’den. Jenkins, “Topladığınız zaman konut, ticari veya karma binalarda büyük yatırımcılar aslında başka ülkeler. Türkiye’nin konuta son dönemlerde ilgisi arttı. İnsanlar ev alamadığı sürece kiralamaya gidiyorlar ve belli bir pazar var orada. Kira gelirleri önümüzdeki 5 sene içerisinde yüzde 10’a çıkacağını ben söyleyebilirim” diye belirtiyor. Bu da yatırımın halihazırdaki verilerle, kendini 10 yıl civarında amorti edeceği anlamına geliyor.

Brexit’de geriye dönüş olmadığının altını çizen Neşe Nenkins, “İngiltere’ye dünyadan iyi beyinler geliyor, öyle söyleyeyim. Londra’da konut açığı var, emlak fiyatlarının artışının en önemli sebebi, Londra’nın küçük bir bölge olması. Orada, inşaatlara kolay izin vermiyorlar. Yeni projeler Londra’nın eski kum depoları. Kömür depoları imara açılıp yeni dikey binalar yapılıyor. Orta sınıf dediğimiz insanlar Londra’ya yatırım yapamayacak durumda çünkü finansal olarak yeterli değiller. O açığı kim kapatıyor yabancı yatırımcılar. Türklere bu anlamda fırsat var” diye ifade ediyor.

BREXİT’TE KARARLILAR

İngilizlerin Brexit’i kendine özgüvenleri olduğu için gerçekleştirdiklerini söyleyen Jenkins, “İngiltere her dönemin ülkesi, ben öyle görüyorum. Bir şekilde dönüşümü devam ettiren bir ülke. Çalışanların eğitim düzeyleri, uzman kadroları  ve insan kaynakları açısından kuvvetli bir ülke. Kendine özgüveni yüksek olduğu için Brexit’i yaptı diyebiliyorum. Örneğin hiçbir zaman poundu bırakmadılar bence bu güzel bir işaret oldu. Geçişin bir kolay yanı da poundu bırakmamış olmaları. Döviz işlemleriyle uğraşmayacaklar artık. Ticaretini de poundla yapıyor. Eurodan pounda dönmeyecek, yeniden paralar bastırmayacak. Bence aslında özgürlüğünü korumak yolunda ta o zamanlardan düşünülmüş bir adım olabilir bu” diye savunuyor.

Türkiye’de İngiltere’de şu an Avrupa Birliği’nin dışında. Benzerlikleri çok iki ülkenin. Türkiye ve İngiltere arasındaki ilişkiyi de oldukça pozitif yorumlayan Neşe Jenkins, “Ben hiçbir zaman çok kötü ilişkilerimizin olduğu bir dönemi hatırlamıyorum. Halkın arasında ‘İngiliz oyunudur’ gibi bir şey vardır ama ne politika ne de ekonomi alanında çok büyük sıkıntı yaşanmadı bu iki ülke. Üstelik İngilizler, Türkiye’yi çok seviyorlar ve Türkiye’ye gelip emlak yatırımı yapıp, yaşıyorlar. Türkiye’den ithalat yapan bir çok firma tanıyorum, hiçbir sıkıntıları yok. 2008’de Türkiye’nin turistik bölgelerinde emlak yatırımı yapan birçok İngiliz oldu” diye hatırlatıyor.

(Fotoğraflar: Sedat Özkömeç)