Arsasına göre ‘kat kat’ kazanç

BÜLENT EKİMCİ >> İNŞAATTA yeni trend müteahhitle “kat karşılığı” anlaşma yapmak… Arsa sahipleri müteahhitlerle kart karşılığı anlaşarak yeni ev sahibi oluyor. Doğal olarak bu anlaşmalar sıkı pazarlıklar sonucunda gerçekleşiyor. Özellikle İstanbul’da müteahhitler, semtine göre arsa sahiplerine yüzde 80’e kadar pay verebiliyor.

Kentsel dönüşümle birlikte hız kazanan inşaat sektöründe birçok müteahhit, arsa sahiplerine kat karşılığı  inşaat yapmaya başladı. Kat karşılığı yapılan anlaşmalarda, arsa sahipleri hiç para harcamadan yeni ev sahibi oluyor. Arsa veya hak sahipleri ile müteahhitler arasında yapılan kat karşılığı anlaşmalar, arazinin lokasyon ve semtine göre değişiyor.

YÜZDE 80’İ ZORLAYAN SEMTLER

İstanbul’un lüks semtlerinde, hak sahiplerine verilen oranlar yüzde 80’leri buluyor. Daire fiyatları bir milyon dolar civarında olan lüks semtlerde müteahhitler 10 dairelik bir apartmanı yüzde 20’lerle inşa ediyor. Bir başka değişle müteahhitler, arsa sahibi ya da sahiplerine 10 dairelik bir apartmanda sekiz daire verebiliyor. Müteahhitlerin arsa veya hak sahiplerine teklif ettiği oranlar, arsanın lokasyonuna göre değişiyor. Deniz gören, binanın altında işyeri olan, metro veya metrobüs duraklarına yakın olan arsalarda da oranlar daha yüksek oluyor. Yukarıda saydığımız koşulların dışındaki arsa ve arazilerde, müteahhitlerin kat karşılığı verdiği oranlar ise yüzde 30’lara kadar düşebiliyor.

Metrekare fiyatları 4-5 bin TL’nin üzerinde olan Yeşilköy, Bağdat Caddesi, Etiler, Cihangir ve Ulus gibi semtlerde, müteahhitler de oldukça bonkör. Örneğin, Yeşilköy’ün herhangi bir yerinde 500 ile bin metrekare arasında olan arsanıza 10 dairelik bir apartmanı iki daire karşılığında inşa ettirmeniz mümkün. Cihangir veya Bağdat Caddesi’nin sahile yakın bölgelerinde de aynı oran geçerli. Ulus gibi deniz manzarasına sahip semtlerde de müteahhitlerin verdiği oranlar hemen hemen aynı. Suadiye ile Çiftehavuzlar arasında Bağdat Caddesi’nde sahile yakın yerlerde müteahhitlerin arsa sahiplerine verdiği oran yüzde 80’leri bulurken minibüs yolunda oranlar 55-60’lara düşüyor.

Avrupa Yakası’nda Levent, Fulya, Çağlayan, Çihangir, Beyoğlu, Nişantaşı, Gültepe, Sarıyer, Maslak, Güneşli, Halkalı, Bayrampaşa, Beylikdüzü, Esenyurt, Yakuplu, Gürpınar, Ispartakule, Bahçeşehir ve Anadolu Yakası’nda da Kadıköy, Fikirtepe, Bağdat Caddesi, Maltepe, Kartal, Pendik, Yenisahra müteahhitlerin en çok kat karşılığı inşaat yaptığı semtler olarak dikkat çekiyor. Müteahhitler yukarıdaki semtlerin genelinde yüzde 50-55 oranıyla anlaşma yaparken, merkezden uzaklaştıkça bu oranların yüzde 35’lere kadar düştüğü gözleniyor.

Yani metrekare satış fiyatı 4 bin TL ve üzeri olan yerlerde yüzde 60-70 ve artı para vererek anlaşma yapan müteahhitler, metrekare fiyatı ortalama 2-3 bin TL olan yerlerde ise yüzde 50-55 gibi oranlarla anlaşma yapıyor. Arsaların metrekare değeri 2 bin TL’nin altında olan semtlerde ise müteahhitler yüzde 30’lu oranlar öneriyor.

PRİM YAPAN BÖLGELER

Uzmanlar, en çok prim yapan bölgeleri, üniversite kurulması planlanan, tanınmış inşaat şirketlerinin arsa satın aldığı, planlı kentleşmenin yapıldığı, üçüncü köprü ve yol bağlantılarının bulunduğu, TEM ve E5 üzerinde bulunan, gelişmeye açık bölgelerin çıkış noktalarında yer alan, havaalanı ve limanlara yakın, okul, hastane ve alışveriş merkezi ihtiyacı olan yerler olarak sıralıyor.

Çok talep gören bir bölgede ve ulaşım akslarına yakın bir yerdeyse, arsa sahibinin payına düşen oran artarken, yeni gelişen veya gelişmeye açık bir yerde müteahhit risk aldığını düşündüğü için arsa sahibinin payı 30’a kadar düşüyor.

Öte yandan, arsanızı müteahhide vermenin çeşitli avantajları var. Hızlı çözüm üretebilen müteahhitler sadece sokakta ya da mahallede değil, tüm semtte planlı bir yapılaşma ve gelişme sağlayabiliyor.

NELERE DİKKAT ETMELİ?

Arsa sahipleri açısından müteahhit seçimi büyük önem taşıyor. Uzmanlar, arsanızı teslim edeceğiniz müteahhidin öncelikle referanslarına bakmanız gerektiği uyarısını yapıyor. Yeni müteahhit ise şirketin veya kendisinin mali yapısının ayrıntılı incelenmesi öneriliyor. Arsa sahibi ve müteahhidin zor durumda kalmaması için hukuki kurallara uygun sözleşme yapılması gerektiğini ifade eden uzmanlar, arsa hisse devrini kurallara bağlayarak daha sonra devretmeniz gerektiğini belirtiyor. Ama devir zorunluluğu kaçınılmazsa, teminat mektubu alarak haklarınızı garanti altına almanız gerekiyor. İnşaatın teslimat süresine dikkat edilmesi ve bölgeye göre bu sürenin 12-18 ayı geçmemesi gerektiğini vurgulayan uzmanlar, yapılan sözleşme ve imar planları dışında imalat yapmama teminatı alınmasını ve kat mülkiyeti teslimatlı sözleşmesi yapılmasını öneriyor. Hatta kullanılacak malzemelerin baştan tespit edilerek sözleşmeye yazdırılması gerektiğini belirtiliyor.

Onur SÜRMELİ / Satış Ekibi Gayrimenkul İnşaat Pazarlama Yönetim Kurulu Eş Başkanı: “Bazı kriterler kat karşılığı oranlarını artırabilir”

İnşaat firmaları, arazi üzerinden gelecek toplam gelir (ciro) ve maliyet hesabı yaparak kat karşılığı oranı oluşturur. Kat karşılığı oranları bazı kriterler nedeniyle değişebilir. Arsanın şehir merkezine yakınlığı, manzarası (deniz, göl, orman), E5 gibi ana yollara ve bulvarlara cephesinin olması, AVM’lere yakınlığı ve toplu ulaşıma yakınlığı metrekare birim fiyatını artırır. Metrobüs’ün Baylikdüzü’ne gelmesi ve bölgedeki talebin artmasıyla birlikte satış fiyatlarının yükselmesi bunun en iyi örneğidir. Arsa sadece konut imarlı ise lokasyonu, emsal oranı ve birim satış fiyatı ön plana çıkıyor. Ticari artı konut imarlı arsalarda konutla birlikte dükkan veya ofis yapılabilmesi, arsa sahibinin kat karşılığı aldığı oranı artırır. Bu artışın sebebi dükkan veya ofislerin metrekare birim fiyatlarının konutlara göre daha yüksek olmasından kaynaklanıyor.

Arda YÜKSEL / Proje Merkezi Gayrimenkul Yatırımları Yönetim Kurulu Başkanı: “Bir villa karşılığında 10 villa inşa edebiliriz”

Arazi eğer deniz görüyorsa emlak değerleri yükseliyor ve müteahhitler o zaman orana bakmıyor. Bağdat Caddesi’nde bile bir arka caddede deniz görmüyorsa müteahhidin verdiği oranlar yüzde 30’lara kadar düşebiliyor. Semtten çok lokasyon daha önemli. Kartal’da deniz gören bir mevkide arsa değeri yükseliyor. Tüketicilerin çok değişik talepleri var. İstanbul’da sadece İstanbullular ev almıyor. Gaziantep’ten bir iş adamı gelip 10 daire birden satın alabiliyor. Bostancı Rahmanlar’da altı daire karşılığında arsa sahibine 18 daire vererek yeni bir bina inşa ettik. Tuzla, Akfırat ve Orhanlı gibi villa imarlı yerlerde ise olay tamamen farklı. Yapılan anlaşmalar, villaların satış fiyatı ile orantılı. Örneğin bir villanın satış fiyatı 1 milyon TL ediyorsa, arsa sahibine karşılığında 10 villa inşa edebiliriz…

Avrupa Yakası’nda kat karşılığı yüzde oranları

Semt Verilen oran (%)

Yeşilyurt 75-80

Cihangir 70-80

Beyoğlu 60-80

Levent 60-70

Güneşli 50-60

Bayrampaşa 50-55

Halkalı 50-55

Bahçeşehir 50-55

Beylikdüzü 40-50

Ispartakule 40-50

Gürpınar 35-40

Yakuplu 35-40

Anadolu Yakası’nda kat karşılı yüzde oranlar

Semt Verilen oran (%)

Bağdat Caddesi 60-80

Suadiye 60-75

Ethem Efendi 55-70

Göztepe 55-65

Çiftehavuzlar 50-65

Fikirtepe 50-55

Pendik 50-60

Kartal 50-60

Maltepe 50-60

Yenisahra 50-55

Para Dergisi