Yaprak dökümü değil sınırlı konsolidasyon

Rahime Baş Uçar>>Sürekli yenileri açılsa da her alışveriş merkezi başarılı olacak diye bir kural yok. Gerçi başarılı olsa bile satışa çıkarılanlar da var. Bazıları finansal sıkıntı, bazıları da ortaklık sorunları nedeniyle birçok AVM yeni sahiplerini arıyor…

Türkiye genelindeki alışveriş merkezi (AVM) sayısı 300?e ulaştı. Halen 50 ilde AVM?miz var ama bunların yaklaşık üçte biri İstanbul?da bulunuyor. Yılda 1.3 milyar ziyaretçi girişinin olduğu AVM?lerin cirosu 40 milyar doları bulmuş durumda. Sektöre yapılan yatırım miktarı ise 12 milyar dolara ulaştı…

AYD (Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği) verilerine göre 2015 yılına kadar 100 yeni AVM açılacak. 2000?li yıllarının ortalarına göre yatırım iştahı biraz azalsa da sektörün büyüyeceği kesin. Ancak her hızlı büyüyen sektörde olduğu gibi alışveriş merkezi yatırımlarında da konsolidasyon başlamış durumda. Çok sayıda AVM satılık ya da ortak arıyor. Para dergisi olarak yaptığımız araştırmaya göre, çoğu İstanbul?da olmak üzere 10?a yakın AVM vitrine çıkmış durumda.

Olivium?a talip çok

Genelde başarılı AVM?lerin satmayacağı düşünülür. Ama bunun istisnaları da var. Tıpkı Zeytinburnu?ndaki Olivium Outlet Center gibi… 1 Nisan 2000?de açılan AVM?nin arsa sahibi İleri Mensucat?tı. İnşaatı ise Emintaş Emlak İnşaat yapmıştı. Ancak Olivium?un ortakları arasında sorun olduğu, bu yüzden AVM?nin satışa çıktığı söyleniyor.

Boş mağazanın bulunmadığı Olivium?da 34 bin metrekare kiralanabilir alan var. Olivium için ortaklar 140 milyon dolar istiyor. Başarılı bir AVM için bu rakamı abartılı bulmayan piyasanın büyük oyuncularının neredeyse tümü Olivum?un ortaklarıyla masaya oturmuş. Rus ve Arap yatırımcıların da ilgilendiği söyleniyor. Ancak şu ana kadar görüşmelerde ilerleme sağlanamamış. Bakırköy?de 1995 yılında açılan Carousel Alışveriş Merkezi?nin de satışta olduğu söyleniyor. Ancak AVM?nin dışarıya satılması değil, hisselerin ortaklar arasında el değiştirmesi bekleniyor. Carousel?in ortakları Çetinsaya, Mermer ve Özkök ailelerinin uzun süredir kendi aralarında pazarlıkta olduğu konuşuluyor.

Redevco çıkıyor mu?

Türkiye?ye iddialı giren bazı yabancı yatırımcıların da AVM?lerini eldençıkarmak istediği biliniyor. Kulislerde bu aralar en çok Hollandalı gayrimenkul şirketi Redevco?nun üç AVM?sini satışa çıkardığı konuşuluyor. Halen dünya çapında 7.6 milyar dolar değerinde gayrimenkul portföyü bulunan Redevco, Türkiye?ye 2006 yılında gelmişti. Halen Redevco?nun Ankara, Erzurum ve Manisa?da üç alışveriş merkezi bulunuyor. Hatta Manisa?daki Magnesia Alışveriş Merkezi bu ay açılmıştı. Edirne?de AVM yapmak üzere arazi satın alan Redevco?nun bu projeyle birlikte Türkiye?deki yatırımlarının değerinin 600 milyon euro?ya ulaşacağı açıklanmıştı. Şimdi ise Redevco?nun bu yatırımları elden çıkarmak için yerli yabancı birçok yatırımcıyla görüştüğü söyleniyor. Aldığımız duyumlara göre Redevco Türkiye?yle masaya oturanlardan biri de ABD?li yatırım fonu Blackstone Group… Hatırlanacağı gibi 128 milyar dolarlık bu fon geçen yıl Türkiye?de ofis açmış, başına da Yapı Kredi?nin eski CEO?su Kemal Kaya?yı getirmişti. Duyumları aktardığımızda Kaya, ?Redevco ile değil ama başka AVM?lerle geçmişte görüşmelerimiz oldu. Halen de ticari gayrimenkul yatırımı yapmak için arayışlarımız sürüyor. Bunlar arasında otel ve AVM yatırımları var. Alışveriş merkezlerindeki fırsatlarla yakından ilgileniyoruz? diyor.

Çok ortaklılık sorunu

İddialı inşaat projeleriyle adını duyuran Keleş ve Gül ailelerinin AVM?leri de satış sürecinde. Bunlardan biri, başarılı olarak bilinen Florya?daki Flyinn Alışveriş ve Yaşam Merkezi. Aralık 2003?te kapılarını açan AVM?de 72 mağaza ve 20 stant alanı bulunuyor. Kapalı alanı 47 bin metrekare olan Flyinn?in kiralanabilir alanı 15 bin 300 metrekare. Yine Keleşoğlu Group ve Gül İnşaat?ın ortakları arasında olduğu İstanbul Bahçelievler?deki Metroport Alışveriş Merkezi de satış listesinde. Mart 2008?de kapılarını açan Metroport?a Mutlu-Evren İnşaat ile AOG konsorsiyumu da ortak. Zaten bu satışın nedeni de AVM?nin çok ortaklı bir yapıya sahip olmasıymış. Keleşoğlu Group Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Keleş, 16 bin 500 metrekare kiralanabilir alanı olan AVM?deki paylarını satmak istediklerini söylüyor. Satış nedenini çok ortaklı yapıya bağlayan Keleş, Alman yatırımcılarla görüşüldüğünü ama el sıkışılamadığını belirtiyor. Piyasadan aldığımız duyumlara göre Metroport?un ortakları kapıyı 120 milyon dolardan açmış. Flyinn Alışveriş ve Yaşam Merkezi?ni de satmayı düşündüklerini belirten Keleş, ?Flyinn?den memnunuz ama bu kadar AVM?nin yükünü taşımak istemiyoruz? diyor. Bu noktada Keleş ailesinin Flyinn ve Metroport?un yanı sıra Bakırköy Capacity, Fatih Historia, Avcılar PelikanMall ve Beylikdüzü Skyport AVM?lerine de ortak olduğunu belirtelim.

Maxi?ler de satış listesinde

İstanbul Çengelköy?deki Maxi City AVM?nin de satış sürecinde olduğu belirtiliyor. 2003 yılında açılan AVM?nin mülkiyeti VakıfBank?a ait. Halen AVM?yi Ahmet Hamoğlu?nun yönetim kurulu başkanı olduğu Hamoğlu Holding işletiyor. 14 bin 904 metrekare kiralanabilir alanı bulunan AVM?de 70?e yakın mağaza, oyun alanı ve 4 bin 204 metrekarelik hipermarket bulunuyor. Hatırlanacağı gibi Hamoğlu Holding, geçen yıl kasım ayında perakendeden çıkmıştı. Maxi marketlerin demirbaşlarını da Migros?a satmıştı…

Ahmet Hamoğlu?nun bu AVM?yle sınırlı kalmayıp elindeki tüm gayrimenkullerini satmak için uluslararası bir fonla görüştüğünü öğrendik.

Ora?ya taze kan lazım

Geçen hafta ise piyasanın gündemine Bayrampaşa?daki Ora AVM?nin kapanacağı kulisi bomba gibi düştü. Bu kulisin kaynağını da AVM bünyesindeki Darty, Vodafone, Beko gibi birçok mağazanın kapanması oluşturdu. Büyük perakendecilerin, havalandırmaya uygun olmayan mimari yapı nedeniyle AVM?yi terk ettikleri ileri sürüldü.

Bayrampaşa?daki Ferhatpaşa Çiftliği arazisindeki 70 bin metrekarelik alana kurulan Ora, içinde otel, temalı park, konferans salonu ve AVM?yi barındıran büyük bir konsept. Ora?nın kurucuları Durukan ve Ağaçkakan İnşaat?ın AVM?yi kapatmak yerine satmak istediği biliniyor. Kış aylarında yapılan bir görüşmede projenin tümü için ortakların 400 milyon euro istedikleri konuşulmuştu. Ziraat Bankası?na kredi borcu olan ortakların gündeminde hisse satışıyla rahatlamak da var…

Misland?a ortak aranıyor

Anadolu?da da satılık AVM?ler var. Örneğin, Elazığ?ın ikinci alışveriş ve yaşam merkezi Misland?ın sahipleri ortak arıyor. 120 dönüm alan üzerine kurulu Misland?ın spor kompleksi, 4 yıldızlı oteli, amfitiyatrosu, otantik (Osmanlı) restoranı ve aqualand?ı 2007 yılında açılmıştı. AVM ise 2008?de hizmete girmişti.

Elazığ Lokantacılar Odası Başkanı Nihat Demirbağ öncülüğünde yaklaşık bin ortakla kurulan Misland?a bugüne kadar 55 milyon dolarlık yatırım yapıldı. Misland?ın ortağı ve pazarlamadan sorumlu yöneticisi Sami Demirbağ, finansman ihtiyacı nedeniyle ortak aradıklarını söylüyor. Demirbağ, finansman sıkıntısının nedenini ise şöyle açıklıyor:

?Misland?ı 4325 sayılı yatırım teşvik kanunundan yararlanarak kurmuştuk. Araziyi devletten aldık. Yaptığımız anlaşmaya göre 5 yıl içinde devlet bize arazinin tam kullanım hakkını verecek. Süre bu yıl doluyor. Şu anda arazide şerh var. Hal böyle olduğu için bankalardan kredi almamız mümkün değil. Bu durum bizi sıkıştırdı. Gerçi şerhin kalkmasını bir ay var ama yine de ortak arıyoruz.?

?Yabancı ilgisi azaldı?

300 AVM?den 10?unun satılık olması gayet doğal bir durum. Ama piyasada o kadar çok söylenti var ki… Bazen bizim AVM?leri bile sattıklarını duyuyoruz!

Doğal bir konsolidasyon olacağını tahmin ediyorum. Gruplardan ziyade bağımsız yatırımcılar AVM?lerini elden çıkarmak zorunda kalabilirler. Gelecekte zincir AVM?ler oluşacak. Yatırımcılar zincir AVM?lerle daha güçlü sinerji yaratabiliyor.

Aslında 2008 global kriziyle birlikte uluslararası yatırımcıların AVM yatırımlarına ilgisi azaldı. Nitekim biten işlem sayısından da bunu görebiliyoruz. Son yıllarda pek tamamlanan satış göremiyoruz.

Satılık AVM?ler

Alışveriş merkezi Yatırımcısı Kiralanabilir alanı (m2)

Olivium Outlet Center >>İleri Mensucat, Emintaş Emlak 34.000

Carousel Alışveriş Merkezi >>Çetinsaya, Mermer ve Özkök aileleri 59.306

Magnesia Alışveriş Merkezi >>Redevco Türkiye 17.150

Gordion Alışveriş Merkezi >>Redevco Türkiye 50.000

Erzurum Alışveriş Merkezi >>Redevco Türkiye 32.000

Flyinn Alışveriş ve Yaşam Merkezi >>Gül ve Keleş aileleri 15.300

Metroport Alışveriş Merkezi >>Gül , Keleş, Mutlu-Evren İnşaat, AOG 16.500

Maxi City AVM >>Vakıfbank, Hamoğlu 14.904

Misland Alışveriş Merkezi >>Elazığlı işadamları15.000

Ora Alışveriş Merkezi >>Durukan ve Ağaçkakan İnşaat 60.000