Konut ya da işyeri almak için finansmana nasıl ulaşılır?

12. Gayrimenkul Zirvesi ve ISTANBUL REstate Gayrimenkul Fuarı’nda, sektörün 2023 vizyonu çizildi. Sektörün 2023 yolculuğunda önemli kilometre taşlarından biri de konut finansman sistemindeki gelişme ve öngörüler…

Konut kredileri

Mevcut duruma baktığımızda konut kredilerinin 2011 sonu itibarı ile 75 milyon TL’ye vardığını görüyoruz. Kullanılan kredi sayısı 1,36 milyon, kredi büyüklüğü 54 bin TL seviyelerinde. Konut kredilerinin toplam kredilerdeki payı ise yüzde 10.92.

Konut kredilerinde kullanım süresi halen ortalama 84 ayla sınırlı. Konut kredilerinin milli gelirdeki payı halen gelişmiş ülkelerin çok altında; yüzde 5,76 seviyelerinde?

Konut kredi öngörüleri

Ev fiyatlarında artış, ikincil piyasa gelişimi ve gayrı safi yurtiçi hasıladan konut kredilerinin alacağı payın da büyüyeceği düşüncesi ile ortalama kullanılacak konut kredisi büyüklüğünün 30 bin dolardan 2023 yılında 50 bin dolara çıkmasını bekliyoruz.

Şimdi kritik nokta: Konut kredisi faiz oranları. Bu oranlar konut kredisi kullanımında en önemli belirleyici olmaya devam edecek. Faiz oranlarının yüksek kalması durumunda arzu edilen ekonomik büyümenin gerçekleşmesi söz konusu değil. Türk halkının tasarruf etme kapasitesi bugün yüzde 12 seviyelerinde. Önümüzde dönemde ancak yüzde 15?lere çıkabilecek. Türk halkı önümüzdeki on yıl tüketime meyilli olacaktır. Burada altını çizmek istediğimiz önemli bir nokta: Tasarruf mantığı içinde kira ödemesi de vardır. Önümüzdeki dönemde hane halkı konut sahibi olabildikçe kira ödemeyecektir. Bu durumda her gelir gurubu için kira bedeli kadar tasarruf bedelinin de artmasını beklemek yanlış olmayacaktır.

İleriki yıllarda kredi kullanım kapasitesinde net bir ilerleyiş bekleniyor. Ülkenin milli gelirinin artması, faizlerin düşmesi ve gelir dağılımının alt düzeye daha yaygın hale gelmesi beklentisiyle bugün maaşı ile kredi kullanamayan kesimin bile konut kredisi kullanabilir hale gelmesini bekliyoruz.

Maalesef ikincil piyasaların kurulamamış olması nedeniyle Türkiye?de konut kredisi risk altında.

Bu konu ile ilgili finansal piyasa ve enstrümanlar geliştirilmediği sürece, kredi hacminin beklenen düzeyde gelişememe riski var.

Şimdide biraz geriye gidelim ve sunumumuzda ne noktada olduğumuza bakalım.

Sosyal, ekonomik gelişmeleri birinci bölümde irdeledik. Ardından beklenen gelişmelerin konut sektörü kırılımında talep üzerine etkisini analiz ettik ve öngörülerde bulunduk. Şimdide arzın işleyişi ile ilgili öngörülerimize bakalım.

Konut sektörünün lokomotifi özel sektör

2011 yılı itibari ile alınan yapı ruhsatlarının dağılımına göre sektördeki arzın lokomotifi yüzde 90’a varan rakamlarla özel sektördür. Türkiye?de 2023 yılına kadar olan dönemde ortaya çıkacak konut ihtiyacının ve konut talebinin önemli bir bölümünü yine özel sektör ile karşılayacaktır.

Yapılması gerekenler

2023’e giden yolda, arz sürecinde 5 önemli konuda iyileştirmeye ve düzenlemeye ihtiyaç duyulmakta.

Düşük bedelli arsa üretimi gerekliliği,

Maliyetler içinde yer alan vergi, harç, gibi kamu yüklerinin azaltılması,

TOKİ?nin uzun vadeli kaynak da yaratan bir fon kurumuna dönüşmesi,

Doğru denetimle kayıt dışı, kayıt içi haksız rekabetin önlenmesi,

Konut ve yapılar için getirilen zorunlu standartların uygulaması konusunda vergi ve benzeri enstrümanlarla özendirici hale gelinmesi.

AVM pazarı

2011 yılında 266.6 milyar dolar olan perakende harcama büyüklüğü; 2023 yılında referans senaryomuza göre 450 milyar dolara,

Kişi başı perakende harcamaları ise sırası ile 5 bin 355 dolar ve 6 bin 878 dolara ulaşmakta. Sonuç; perakende harcamalarda mutlak büyüklükler yükseliyor.

Türkiye?de bugün artık modern perakendenin kalbini alışveriş merkezleri oluşturuyor. Yanlış anlaşılmaya ve karışıklığa sebep vermemek için burada bir parantez açmak istiyoruz. Çalışmada alışveriş merkezi olarak alınan noktalar 5 bin metrekare altında olsa bile AVM olarak kabul edilen lokasyonlardır. Bu kapsamda sayılan bugün ülke genelinde 279 modern perakende noktası bulunuyor. 2002?de 66 olan bu sayı 10 yıl olmadan 3 katı büyüklüğe ulaşmış durumda.

Sunumun içinde anlattığımız ekonomik ve sosyal göstergeler paralelinde milli gelirle ilişkili olarak modern perakende harcamalarının da artacağını düşünüyoruz. Bu nedenle organize perakende pazarı düzenli bir şekilde büyümeyi sürdürecek. Fakat zaman içinde sektörün beklenti ve eğilimlerinde farklılıklar olacak.

AVM yatırımlarında geri dönüş 9-12 yıl ortalamasına uzamakta.

Yeni dönemde büyük ölçekli ve karma projeler içinde orta ölçekli AVM?ler inşa edilecek.

AVM?lerdeki rekabet konsept yatırımları öne çıkaracak.

Anadolu şehirlerinde AVM?ler sosyalleşme ihtiyacını karşılamaya, önemini artırmaya devam edecek.

İstanbul, Türkiye?nin yakın ve komşu ülkeleri için bölgesel bir alışveriş merkezine dönüşecek.

Yeni Türk markalarına ihtiyaç duyulacak.

Perakende markaların mağaza metrekare büyüklükleri artacak.

Sektörün geleceğinde cadde mağazacılığına talep devam edecek ancak kaynaklar nedeniyle gelişmesi sınırlı kalacak.

Ülkedeki yabancıların AVM yatırımları sürecek.

Yeni çağın modern ticareti elektronik alışveriş, yeni kuşağın tüketim eğilimleri ve tercihleri, pazarı şekillendiren önemli faktörlerden olacak.

İş ve Ofis piyasası

Türkiye?de ofis piyasası İstanbul demektir. İstanbul?da ofis piyasasında 2011 yılsonu itibari ile ofis arzı 3.4 milyon metrekareye ulaşmıştır. Son on yıl içinde ofis arzında önemli bir büyüme yaşanmıştır. İstanbul ofis piyasası 8 senede yüzde 128 artmış ve 1.5 milyondan 3.4 milyon metrekareye büyümüştür. Son dört yılda merkezi iş alanlarında A sınıf ofislerde kiralar yüzde 81 oranında, B sınıf ofislerde ise yüzde 38 oranında artmıştır. A ve B sınıfı ofisleri kapsayan bu stok özellikle ekranda gördüğünüz üç ana bölgede toplulaşmaktadır.

A ve B sınıfı ofisleri kapsayan bu stok özellikle ekranda gördüğünüz üç ana bölgede toplulaşmaktadır. Kuşkusuz ofis piyasasını şekillendirecek birçok önemli faktör var. En önemli iki temel faktör ?ekonomik büyüme? ve ?İstanbul Finans Merkezi projesi?. Ayrıca İstanbul?un bölgesel bir alışveriş ve kültür merkezine dönüşmeye başlaması ile orta ölçekli hizmet binası ihtiyacının doğması, Türk şirketlerinin ölçeklerinde büyüme potansiyeli, bu temel dinamiklere ve eğilimlere bağlı olarak İstanbul?da önümüzdeki süreçte ofis ihtiyacı ve talebinin hem yerli ve hem de yabancı kurumlardan her ölçekte artarak süreceğini öngörüyoruz.

Şehirlerimizin uluslararası konumu

Maalesef İstanbul, 500 büyük uluslararası kuruluşun henüz ofisinin olmadığı ve önümüzdeki 5 sene içinde ofis açmak istemedikleri bir şehir. İstanbul, bu araştırmadaki ilk 30 şehir listesinde henüz yer almıyor. Öte yandan Avrupa şehirleri arasında yapılan en iyi iş şehri sıralamasında İstanbul 2010 senesinde 26. sıradayken, 2011 senesinde yükselerek 22. sıraya oturdu. İstanbul?da bugün inşaatı süren 1 milyon metrekareden fazla ofis alanı mevcut. Ancak bu alanların tamamlanmasından sonra bile alınacak çok yol var. Uluslararası örnekler bu durumu açıkça ortaya koyuyor. İstanbul?da ofis yatırımları Londra, Frankfurt, Zürih, Hong Kong, Singapur gibi doymuş pazarların üzerinde getiri sunmaya devam edecek. Ancak Moskova, Dubai gibi ofis pazarları ise İstanbul?un yakın bölge rakipleri olmayı sürdürecek gibi görülüyor.

2023 yılında İstanbul?daki ofis stoğunun 7 milyon metrekareye ulaşacağı ön görülüyor. Bu rakam bugünün iki katından fazla bir büyümeyi işaret ediyor. İstanbul dışında ofis piyasası gelişme potansiyeline sahip illerin başında Ankara geliyor. İzmir, Antalya, Bursa, Kocaeli, Adana ve Mersin ikinci grupta, Konya, Gaziantep, Denizli ve Kayseri ise üçüncü grupta ofis gelişimde rol alan şehirler oluyor.

Turizm

2023 yılında 45 milyon yabancı, 15 milyon yerli turist bekliyoruz. Bu hedefler küresel turizm öngörüleri çerçevesinde Türkiye?nin dünya turizminden alacağı payı da arttırmasını gerekli kılmakta. Bugün yabancıların ülkemizde ortalama geceleme sayısı 4,3, yerli turistlerin ise 1,9’dur. 2011 yılı verilerine göre Türkiye?nin turist sayısı 30 milyon.

Kuşkusuz böylesi bir büyüme hedefi ancak doğru bir planlama ile gerçekleşebilir. Kamu bu noktada ciddi stratejik hedefler tanımlamış ve bunları işin özünde 3 kategoriye ayırmıştır. Turizm sezonun tüm yıla yayılması amacı ile illerin ve konseptlerin geliştirilmesi, bölgesel gelişimler için tematik koridorların yaratılması… Yani turizmi daha geniş bir alana ve hedefe yayma amacı söz konusudur. İllerin bu kapsamda desteklenmesi planlanmaktadır.

Küresel ve bölgesel ölçekte İstanbul ve ardından İzmir, Antalya ve Ankara şehir turizminin geliştirileceği illerdir. Bunların dışında ekranda kırmızı ile işaretlenmiş iller, kültür turizminin desteklendiği illerdir. Yine ekranda kırmızı ile gördüğünüz illerimiz birinci öncelikli, sarı ile gösterilen Adana, Gaziantep ve Trabzon ikinci öncelikli kongre ve fuar turizmi illeri olarak belirlenmiştir. Ekranda yeşil ile gösterilen iller sağlık turizminin ve termal turizmin illeri olarak belirlenmiştir.

Mevcudun genişletilmesi

Kıyı kesimlerinde deniz-kum-güneşten oluşan kitle turizmine yönelik tatil turizmi doygunluk noktasındadır. Bu nedenle bu alanlarda turistleri otellerden çıkartacak ikincil harcamaları artıracak, mevcut tesislerin 12 ay çalışmasını sağlayacak diğer etkinliklerin desteklenmesi planlanması ihtiyacı vardır.

Turizm faaliyetlerinin iç bölgelere ve turizm sezonunun tüm yıla yayılması amacı ile 9 adet tematik bölge turizm gelişme bölgesi olarak belirlenmiştir. Ayrıca 7 tematik turizm koridorun geliştirilmesi planlanmaktadır. Bu koridorların teması kış turizmi koridoru, zeytin koridoru, inanç koridoru gibi…

Türkiye?nin turizm stratejisi hedeflerine ulaşabilmesi için ilave konaklama kapasitesine ihtiyaç duyulmaktadır. 2002-2010 yılı rakamlarında görüldüğü gibi sektör gelişim içindedir. Bu artış korunmalı hatta ivme kazanmalıdır.

Yatak doluluk oranının yıllar itibariyle artacağı ve 2023 yılında yüzde 60?a ulaşacağını öngörüyoruz. Bu durumda 200 milyon geceleme olmasını beklemek yanlış olmayacaktır. Bu geceleme sayısı 913 bin yatak kapasitesi gerektirmektedir. Bu iki kapasite arasındaki fark 284 bindir ve ilave farklı kategorilerde yatak ihtiyaç miktarını göstermektedir.

Otel yatırımları

İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa gibi şehirlerdeki 4 ve 5 yıldızlı oteller ile lüks oteller; diğer kentlerde şehir ve iş otelleri öne çıkacak,

Uluslararası otel zincirlerinin sektöre girme eğilim artarak sürecek,

Büyükşehirlerde lüks ve 5 yıldızlı otel işletme zincirleri ilgisi artacak, ikincil şehirlerde ise orta segment şirketlerin ilgisi ve yatırımları artarak devam edecektir.

Bu genel eğilimlere bağlı olarak büyük şehirlerde oda fiyatları ve gelirleri, dolulukları artışlar gösterecek,

İlk yatırım dönüş süreleri kısalacak ve oluşan taleple birlikte otellerin varlık değerlerinde artışlar görülecektir.

Önümüzdeki süreçte otel yatırımları, genişleyecek arza rağmen gayrimenkul sektörü içinde öncelikli yatırım alanı olacaktır.

Lojistik

Konu bir gayrimenkul ürünü olarak lojistik olduğunda sonu en başta söylemekte fayda var. Türkiye?nin mevcut lojistik sektörü potansiyeline rağmen lojistik depolama beklenilen gelişmeyi gösterememiştir. Uluslararası nitelikte lojistik depo stoku henüz sınırlıdır. Bunda en önemli unsur arsa fiyatlarının yüksek olması ve bu nedenle lojistik yatırımlarının mevcut getiriler çerçevesinde yeterince karlı olamamalarıdır. Kara-hava-demir ve deniz yollarındaki gelişim yavaşlığı da sektörü dolaylı olarak etkilemektedir.

Lojistik alanlara baktığımızda özellikle 2005 yılından sonra Türkiye genelinde sanayi ve depo yatırımlarında önemli bir genişleme olduğu görülmektedir. Kriz döneminde bu sektörde ekranda gördüğünüz gibi azalışlar olmuştur.

Yük taşıma kapasitesi ve verilerine baktığımızda taşımacılıktaki kırılım dengelerinin 2023e kadar değişeceğini görüyoruz. Karayolu taşımacılığının pazar payını kaybetmesi söz konusu. Kaybettiği bu pazar payını demiryolu ve denizyolu, birazda boru hatlarına veriyor. Bu gelişimler önümüzdeki dönemde yukarıda ortaya konulan öngörüler çerçevesinde çok yüksek miktarda lojistik alana ihtiyaç olacağını gösteriyor. Sektörde teşvik edici unsur lojistik merkez alanlarında arsa tahsisi, özel alanların açılması, uzun dönemli kiralamalar olacaktır.

Gayrimenkul sektörü öngörüleri

Gayrimenkul Sektörü Vizyonu, sektörün 2023 yolculuğunu özetlerken, ilerleyişi 8 temel başlık çatısı altında ele almak ve nitelendirmek istedik. Bunlar sırasıyla;

1. Gelişme öncelikleri,

2. Yüksek nitelikli sektör,

3. Etkin finansman,

4. Pazar koşulları,

5. Yabancıların katılımı,

6. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları,

7. Yönetim ve iletişimi içine alan ?Yönetişim?,

8. Ekonomiye ve yaşama katkı olarak özetleyebiliriz.

Sektörün gelişmesi öncelikle sağlıklı, nitelikli, planlı, çevre dostu ve yaşanabilir sosyal doku ile uyumlu kentler yaratmayı hedeflemelidir.

? Ruhsat projesine uygun olmayan yapıların inşasına izin verilmemelidir.

? Kentsel dönüşüm çarpık kentleşmenin izlerinin silinmesi için son bir şans olarak görülmelidir. Kentleşmeye paralel erişilebilir konut ihtiyacı karşılanmazsa yasa dışı yapılaşma önlenemeyecektir.

? Yerel yönetimler dönüşüm süreçlerine aktif olarak katılmalıdır. Yerel yönetimlerin ve devletin fiyat erişilebilir konutlar karşılığında arazi tahsis veya imar izni vermesi için uygun mekanizmalar geliştirmesi gereklidir.

? Ticari kaygılar nedeni ile mimari uyumdan yoksun, şehirlerin kültürel ve tarihi dokularını korumayan geliştirmelere gidilmemelidir.

? Sektöre itibar kaybettiren kayıt dışılık, hukuk dışılık ve standart dışılık artık geride bırakılmalıdır.

? ?Kazanılmış hak? konusu hukukta tam anlamıyla tanımlanmalı, plan iptalleri, ruhsat iptalleri gibi konuların son kullanıcıları mağdur etmesi ve belirsiz piyasa koşulları yaratması sorunu kökünden çözülmelidir.

? Koruma ile kullanma dengesi iyi sağlanmalı, koruma ile yeni çöküntü alanları yaratılmamalıdır.

? Ülke ölçeğinde, bölge ve kent uyumlu planlamalar ile kentsel yığılmalar önlenmeli, Türk insanı göçer olmaktan artık kurtulmalıdır.

Gayrimenkulün yüksek nitelikli bir sektör olduğu unutulmamalıdır.

Sektör uluslararası standartlara kavuşturulmalıdır.

Global geçerliliği olan standart tanımlamalar yapılmalıdır.

Sektörde şeffaflık arttırılmalı, bu sayede doğru ve sağlıklı değerlendirmeler yapılabilmelidir..

Uluslararası standartlarda ve ölçütlerde azami veri ve bilgi üretilmelidir, gayrimenkul endeks sistemleri geliştirilmelidir.

Etkin Finansman zorunluluktur

Sektör daha uzun vadeli kaynaklar kullanabilir hale gelmelidir, yurt içinde uzun vadeli kaynaklar geliştirilmelidir. Sermaye piyasaları daha etkin kullanılmalı, gayrimenkul varlıklarına ve kredilerine yönelik menkul kıymetleştirme araçları zenginleştirilmelidir.

Sermaye piyasalarında gayrimenkul finansmanında kullanılan finansal araçlar için pazarlar oluşturulmalı ve derinleştirilmelidir.

Yasal olmayan alanların kredilendirilmesi mümkün olmamalı, bu konuda asla taviz verilmemelidir.

Pazar koşulları

Piyasayı geliştirmek için kamu-özel sektör ortaklıkları kullanılmalıdır.

Kamu düzenleyici olmalı sadece erişilebilir konutlar üretiminde bulunmalıdır.

Kaçak yapılaşma yaygın hale gelmişse alınan idari kararlarla kolay yıkılamazlar. Konut ve bina sahiplerinin, yapılarını güçlendirmeleri halinde onlara tapu vermek ve mülklerini yasal hale getirmek konusunda teşvik etmek; konut iyileştirme ve güçlendirme kredileri geliştirmek uygun olacaktır. Dünyanın birçok yerinde nitelikli ve kaliteli inşaat standartlarına sahip birçok kaçak konut yasal hale gelmiştir.

Arz-talep dengesi gözetilmeli, fiyat balonları oluşması tuzağına düşülmemeli, oto kontrol mekanizmaları çalıştırılmalıdır.

Gayrimenkul yatırımlarının getirileri uluslar arası standartlarda ölçülmeli ve izlenmelidir.

Sektöre yabancı kurumsal firmaların gelmesi özendirilmeli,

Kurumsal yatırımcılar için şeffaf bilgiler oluşturulmalı,

Proje geliştiriciler için kolaylaştırıcı ve özendirici uygulamalar olmalı,

Bireysel yatırımcı ve kullanıcılar için yeterli ve nitelikli arz geliştirilebilmelidir.

Konut satışında mütekabiliyet düzenlenmesinin yanı sıra yabancıların oturma, çalışma, eğitim izinleri, giriş çıkış vize kolaylıkları, Türk bankalarından konut kredisi kullanabilme, konut sigortalama işlemleri gibi tüm konularda iyileştirmeler ve kolaylıklar oluşturulmalıdır.

Tabii ki 2023 yılına giden yolda en önemli finansal enstrümanlardan biri GYO?lardır. Başta altyapı GYO’lar olmak üzere farklı kategorilerde kurulmalarına ve faaliyet göstermelerine olanak sağlanmalıdır.

Konut portföyünden ticari gayrimenkul portföyüne geçiş sağlanmalı, likit ve yüksek getirili aktifler oluşturulmalıdır.

Yönetişim

Merkezi kamu otoritesi ve yerel yönetimler ile sektör oyuncuları arasında istişare, diyalog ve işbirliği kanalları en üst seviyede tutulmalıdır.

Kentliler ile sağlıklı diyalog mekanizmaları kurulmalıdır. Geçmişe saygılı, geleceği koruyan kararlar için bilimsel birikime ve verilere azami başvurulmalı ve saygı duyulmalıdır.

Sosyal medya artık hayatla iç içedir, bilgi ve haber saniyelerle paylaşılmaktadır. Önümüzdeki dönemde diğer sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul sektöründe de sosyal medya, halkla ilişkiler, pazarlama daha da önemli hale gelecektir.

Bahsettiğimiz düzenlemeler sektöre ivme, ekonomiye katkı sağlayacaktır. Özellikle gayrimenkulde tapu devri harçlarından doğan vergi kayıplarını engelleyecek sistemler kurulmalı, gereken adil düzenlemeler yapılmalıdır.

Gayrimenkul sektöründe vergi kaçağı yaygındır. Kurumsal olmayan üreticilerin ürettiği gayrimenkullerde çifte fiyatlandırma, faturalarda düşük beyan ve nakit ödemelerde düşük fiyat uygulamaları engellenmelidir.

Uygun koşulların sağlanması halinde, sektörümüz ekonomik büyümeye her yıl 1,5-2 puan arasında katkı sağlanacaktır.

Sonuç olarak bireyler için ?yaşanabilir kentler? yaratılacaktır.